Kịch bản tư vấn Greenera Southmark

Một câu định vị

Dùng để mở đầu, không đọc như quảng cáo.

Greenera Southmark phù hợp với khách muốn một căn hộ sở hữu lâu dài ở cửa ngõ phía Nam, có hệ tiện ích nghỉ dưỡng và phương án tài chính kéo giãn đến giai đoạn bàn giao dự kiến Q4/2027 — nhưng chỉ nên chọn sau khi khớp đúng căn, hướng và dòng tiền.^BH^CS

830 căn

3 tòa thương mại; toàn khu còn có 2 tòa NOXH và 1 nhà trẻ.^BH

33,1%

Mật độ xây dựng trên lô đất 24.282 m².^BH

46,87–292 m²

Từ 1PN tại Seren đến Duplex 5PN+1 tại Lavish.^BH

Q4/2027

Bàn giao dự kiến; sở hữu lâu dài theo booklet dự án.^BH

Kịch bản gọi điện — nói theo từng bước

Mỗi bước có câu nói nguyên văn, mục tiêu và tín hiệu cần nghe. Cuộc gọi đầu chỉ chốt nhu cầu + lịch gặp, không cố “bán hết dự án”.

Trước khi bấm gọi: mở sẵn bảng ghi 5 ô — mục đích mua, thời điểm, số người ở, vốn tự có, khoản trả mỗi tháng. Chỉ mở giá khi khách đã trả lời tối thiểu 3/5 ô. Mọi trạng thái căn phải ghi “CHECK ADMIN”.

Cuộc gọi 8–10 phút · khách đã để lại thông tin

1 · Chuẩn bị

Làm

Ghi tên khách, nguồn khách, giờ gọi; mở bảng ghi 5 ô. Không mở đầu bằng giá.

Mục tiêu

Chốt một cuộc gặp 30–45 phút hoặc cuộc gọi video có người đồng quyết định.

2 · Xin phép
0:00–0:30

Em chào anh/chị [Tên], em là [Tên sale]. Em gọi theo thông tin anh/chị vừa quan tâm về Greenera Southmark tại 486 Ngọc Hồi. Em xin đúng 6 phút để hiểu nhu cầu; nếu dự án không khớp, em nói thẳng để anh/chị khỏi mất thời gian. Bây giờ có tiện không ạ?

Nghe: nếu khách bận, hỏi “Em gọi lại lúc [giờ A] hay [giờ B] thuận hơn?” rồi dừng.

3 · Lý do
0:30–1:10

Điều gì khiến anh/chị tìm hiểu dự án: cần chuyển về ở, mua cho con/gia đình hay giữ tài sản?

Không gợi cả ba nếu khách đã nói rõ. Ghi nguyên câu trả lời.

4 · Thời điểm
1:10–2:00

Anh/chị muốn nhận nhà vào giai đoạn nào? Dự án dự kiến bàn giao Q4/2027; mốc này có khớp kế hoạch của gia đình không?

Nghe: nếu khách cần ở ngay, nói rõ dự án chưa phù hợp nhu cầu ở ngay; không cố lái.

5 · Cấu hình
2:00–3:00

Gia đình mình có bao nhiêu người ở thường xuyên? Mình cần 1, 2 hay 3 phòng ngủ? Có yêu cầu bắt buộc về hướng, tầng, sân vườn hoặc căn hoàn thiện không?

SEREN có 1PN 46,87 m²; 2PN 76,2–76,33 m²; 2PN sân vườn 88,49 m²; 3PN 98,64/110,96 m². LAVISH có 2PN đến Duplex 5PN+1.^BH

6 · Tài chính
3:00–4:10

Để em không gửi căn vượt sức, anh/chị cho em một khoảng: vốn tự có mình thấy thoải mái là bao nhiêu? Nếu vay, khoản trả mỗi tháng tối đa nào vẫn không ảnh hưởng sinh hoạt? Anh/chị ưu tiên tổng giá thấp hay tiến độ tiền nhẹ hơn?

Nếu khách ngại nói ngân sách: “Anh/chị chọn giúp em dưới 6 tỷ, 6–9 tỷ hay trên 9 tỷ để em lọc đúng nhóm.”

7 · Nhắc lại
4:10–4:40

Em xin nhắc lại để xem mình hiểu đúng: anh/chị mua để [mục đích], dự kiến [thời điểm], cần [loại căn], vốn tự có khoảng [x], ưu tiên nhất là [y]. Đúng vậy không ạ?

Chỉ chuyển sang giới thiệu sau khi khách xác nhận.

8 · Đề xuất
4:40–6:20

Vậy em sẽ không gửi tràn lan. Em lọc hai phương án: A tối ưu tổng tiền, B tối ưu trải nghiệm căn. Theo listing web công ty ngày 04/10/2026, mốc còn hàng là: 1PN từ 5,54 tỷ; 2PN từ 8,34 tỷ; 2PN sân vườn từ 8,74 tỷ; 3PN từ 11,78 tỷ; 4PN từ 15,31 tỷ. Trang listing chưa ghi rõ VAT/KPBT, nên em sẽ kiểm tra đúng mã căn và chạy bảng tính; nếu anh/chị đủ điều kiện hưởng mức chiết khấu cao nhất thì em báo tiếp giá sau ưu đãi đã được xác nhận.

^KHP Nếu ngân sách không khớp, nói thẳng và xin phép dừng.

9 · 3 lý do
6:20–7:30

Ba điểm khớp với nhu cầu của anh/chị là: sở hữu lâu dài; bàn giao dự kiến Q4/2027 để chia dòng tiền theo giai đoạn; và hệ tiện ích gồm bể bơi bốn mùa, Learning Zone, suối Harmonia. Chất lượng bàn giao có kính Low-E, khóa thông minh 5 tính năng, video doorphone và điều hòa âm trần 2 chiều. Em sẽ mở đúng tài liệu để mình kiểm tra từng mục.

^BH^TC Chỉ chọn 3 điểm đúng với câu khách vừa nói.

10 · Chốt lịch
7:30–9:00

Để anh/chị không phải tự ghép thông tin, em chuẩn bị sẵn mặt bằng, tour 360, hai căn và hai bảng dòng tiền. Mình dành 30–45 phút; anh/chị tiện [10 giờ sáng] hay [3 giờ chiều]? Ai là người cùng ra quyết định để em mời tham gia luôn?

Nếu khách chưa hẹn: “Điểm nào anh/chị cần biết trước khi nhận lịch: giá, pháp lý, tiến độ hay chất lượng bàn giao?” Trả lời đúng một điểm rồi hỏi lại hai khung giờ.

11 · Xác nhận

Em xác nhận lịch [giờ/ngày]. Trước buổi gặp em gửi đúng bốn mục: vị trí, mặt bằng căn, khoảng giá tham khảo và danh sách giấy tờ mình sẽ cùng kiểm tra. Em không gửi quá nhiều. Hẹn gặp anh/chị.

Sau cuộc gọi, gửi lại nhu cầu khách đã xác nhận; không gửi lời hứa về tăng giá hay tồn kho.

Cuộc gọi 90 giây–3 phút · khách chưa biết dự án

1 · Mở 20 giây

Em chào anh/chị [Tên], em là [Tên sale]. Em xin phép đúng 30 giây, nếu không liên quan em dừng ngay. Bên em đang tư vấn căn hộ sở hữu lâu dài tại 486 Ngọc Hồi, dự kiến bàn giao Q4/2027. Trong 12–24 tháng tới, anh/chị có kế hoạch đổi nhà hoặc tìm một tài sản khu Nam không ạ?

2 · Nếu “có”

Điều anh/chị ưu tiên nhất là tổng giá, tiến độ thanh toán, vị trí hay chất lượng bàn giao?

Chỉ hỏi thêm một câu: “Mình cần mấy phòng ngủ?” rồi chuyển sang đề nghị gửi thông tin.

3 · Nói 1 điểm

Với ưu tiên [khách nói], điểm đáng xem là [một điểm tương ứng]. Em chưa báo một căn cụ thể khi chưa biết ngân sách và chưa kiểm tra bảng hàng.

Tổng giá → hỏi loại căn rồi dùng mốc listing KHP ngày 04/10/2026; tiến độ → nói có tiến độ chuẩn 14 đợt; bàn giao → nói 3 hạng mục nổi bật; vị trí → nói địa chỉ 486 Ngọc Hồi.^KHP^CS

4 · Xin phép gửi

Em gửi một trang tóm tắt và hai câu hỏi về nhu cầu. Nếu khớp, mình hẹn 20 phút xem mặt bằng và dòng tiền; nếu không khớp, anh/chị chỉ cần nhắn “dừng”.

5 · Chốt lịch

Anh/chị tiện xem nhanh vào tối nay hay sáng mai? Em chuẩn bị theo đúng số phòng ngủ và khoảng ngân sách, không gửi đại trà.

6 · Nếu “không”

Em hiểu, em xin phép dừng tại đây và không gọi thêm. Cảm ơn anh/chị đã nghe máy.

Không dùng ưu đãi để giữ một người đã từ chối rõ.

Cuộc gọi 6–8 phút · khách mua giữ tài sản / cho thuê

1 · Đặt khung

Em xin hỏi kỹ mục tiêu trước, vì căn phù hợp để giữ tài sản chưa chắc phù hợp để cần dòng tiền ngay. Anh/chị ưu tiên giữ 3–5 năm, cho thuê hay cần khả năng bán lại sớm?

2 · Dòng vốn

Mức vốn tự có dự kiến là bao nhiêu? Anh/chị chấp nhận vay tối đa bao nhiêu phần trăm và có cần dòng tiền ngay sau khi nhận nhà không?

Nghe: thời gian nắm giữ, ngưỡng vay, nhu cầu dòng tiền. Không hỏi “muốn lãi bao nhiêu” rồi hứa đáp ứng.

3 · Định vị thật

Greenera đáng xem nếu anh/chị ưu tiên sở hữu lâu dài, quỹ căn cửa ngõ phía Nam và tiến độ vốn kéo đến giai đoạn bàn giao dự kiến Q4/2027. Dự án không phù hợp nếu anh/chị cần căn bàn giao ngay hoặc chỉ mua dựa trên kỳ vọng lướt sóng ngắn.

4 · Sản phẩm

Nếu ưu tiên tổng vốn thấp, em bắt đầu từ 1PN 46,87 m² tại SEREN, listing web công ty ngày 04/10/2026 từ 5,54 tỷ. Nếu ưu tiên tệp gia đình, mình so 2PN 76,2–76,33 m² từ 8,34 tỷ. Đây là mốc listing chưa ghi rõ VAT/KPBT; em sẽ kiểm tra mã còn hàng, rồi báo giá sau mức chiết khấu cao nhất mà hồ sơ được xác nhận đủ điều kiện.

^KHP

5 · Ưu đãi

Chính sách tháng 9/2026 nêu hỗ trợ cho thuê 1PN 480 triệu/căn, tương đương 20 triệu/tháng trong 24 tháng, nhưng khoản này được trừ vào giá chưa VAT và kinh phí bảo trì khi ký HĐMB; đây không phải cam kết lợi nhuận cho thuê thị trường. Ngoài ra có các phương án thanh toán sớm với chiết khấu theo điều kiện và thời hạn văn bản.

^CS Phải gửi nguyên chính sách, không chỉ chụp con số ưu đãi.

6 · Kiểm tra rủi ro

Mình sẽ tính ba kịch bản: không cho thuê được ngay, lãi vay sau hỗ trợ tăng, và cần giữ tài sản lâu hơn dự kiến. Nếu dòng tiền vẫn chịu được thì mới xem tiếp. Em không dùng giả định tăng giá để chốt.

7 · Chốt lịch

Em chuẩn bị hai bảng: phương án vốn tự có và phương án vay; mỗi bảng có tổng tiền, lịch đóng, ưu đãi đủ điều kiện và rủi ro sau ưu đãi. Mình xem 30 phút vào [giờ A] hay [giờ B]?

Khám phá nhu cầu khách hàng

“Anh/chị mua để ở hay để đầu tư ạ?”
Diễn giải: “Em hỏi trước câu này để tư vấn đúng hướng ngay từ đầu — vì căn để ở và căn để đầu tư thì chọn vị trí, loại căn khác nhau hoàn toàn, em không muốn anh/chị mất thời gian nghe những căn không phù hợp.”
“Nhà mình có mấy người ở, anh/chị cần mấy phòng ngủ ạ?”
Diễn giải: “Em hỏi để lọc đúng diện tích — tránh tư vấn căn quá rộng thì tốn tiền oan, mà quá chật thì ở bất tiện.”
“Anh/chị muốn nhận nhà vào khoảng thời gian nào ạ?”
Diễn giải: “Dự án dự kiến bàn giao quý 4/2027 — em hỏi để chắc là tiến độ này khớp với kế hoạch của anh/chị trước khi em tư vấn sâu.”
“Trong các tiêu chí hướng, tầng, sân vườn, mức độ hoàn thiện — cái nào là không thể thỏa hiệp với anh/chị ạ?”
Diễn giải: “Em hỏi để ưu tiên đúng thứ anh/chị quan tâm nhất, đỡ mất thời gian xem những căn không đạt tiêu chí.”
“Anh/chị dự kiến chuẩn bị khoảng bao nhiêu vốn tự có, phần còn lại có tính phương án vay không? Nếu vay thì mỗi tháng mình trả được tầm bao nhiêu ạ?”
Diễn giải: “Em hỏi kỹ phần tài chính để tính đúng phương án thanh toán và chọn đúng combo ưu đãi có lợi nhất cho anh/chị — tránh tư vấn căn vượt quá khả năng chi trả.”

Mẹo: đừng hỏi dồn 5 câu một lúc — sau mỗi 1-2 câu, hãy “trả” lại cho khách một thông tin có giá trị (ví dụ: khách nói mua đầu tư → kể ngay câu chuyện cho thuê thực tế). Hỏi xen kẽ cho, cuộc gọi mới tự nhiên.

Khách hỏi → Sale đáp + Dẫn dắt ngược

7 tình huống telesale thường gặp. Trả lời ngắn, rồi dùng đúng một câu hỏi để lấy thêm dữ liệu hoặc chuyển sang bước tiếp theo.

Khách hỏi:“Bên em là bên nào? Sao có số của anh/chị?”

Sale đáp:“Em là [tên sale], bên đại lý phân phối Greenera Southmark. Em gọi theo nguồn [ghi đúng nguồn khách]; nếu thông tin này không chính xác hoặc anh/chị không muốn nhận tư vấn, em xin phép dừng.”

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị đang quan tâm khu vực nào ạ?”
Khách hỏi:“Dự án ở đâu?”

Sale đáp:“Greenera Southmark ở số 486 Ngọc Hồi, Thanh Trì, tại cửa ngõ phía Nam Hà Nội, kết nối theo trục Ngọc Hồi — Quốc lộ 1A và gần Vành đai 3.”^BH

Dẫn dắt ngược:“Hành trình nào của gia đình anh/chị cần thuận tiện nhất ạ?”
Khách hỏi:“Giá bao nhiêu?”

Sale đáp:“Dạ em báo ngay. Anh/chị đang cần 1PN, 2PN, 2PN sân vườn, 3PN hay 4PN ạ? Theo listing web công ty ngày 04/10/2026, mức còn hàng tương ứng từ 5,54; 8,34; 8,74; 11,78; và 15,31 tỷ. Trang listing chưa ghi rõ VAT/KPBT; em kiểm tra đúng mã căn và bảng tính chính thức, rồi mới báo mức sau chiết khấu cao nhất mà anh/chị đủ điều kiện.”^KHP^CS

Dẫn dắt ngược:“Mình mua để ở hay đầu tư để em lọc đúng căn và chính sách ạ?”
Khách hỏi:“Pháp lý thế nào, có sổ chưa?”

Sale đáp:“Booklet dự án nêu hình thức sở hữu lâu dài; chủ đầu tư là CTCP Tổng Bách Hóa và đơn vị phát triển là Tân Hoàng Minh Group. Trước khi cọc, em cùng anh/chị kiểm tra hồ sơ pháp lý và điều khoản HĐMB, không thay hồ sơ bằng cam kết miệng.”^BH

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị mua để ở hay đầu tư ạ?”
Khách hỏi:“Khi nào bàn giao, có nhà ở ngay không?”

Sale đáp:“Dự án đang trong giai đoạn thi công và dự kiến bàn giao vào quý IV/2027, nên hiện chưa có nhà để ở ngay.”^BH

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị cần nhận nhà vào thời điểm nào để em kiểm tra mức độ phù hợp ạ?”
Khách hỏi:“Có hỗ trợ vay ngân hàng không?”

Sale đáp:“Có ạ. Chính sách nêu mức vay tối đa 70% giá trị giao dịch gồm VAT qua MB Bank; khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến hết 31/12/2027 và ân hạn gốc trong thời gian hỗ trợ.”^CS

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị dự kiến vay khoảng bao nhiêu phần trăm để em dựng phương án an toàn ạ?”
Khách hỏi:“Giá này còn giảm hoặc thương lượng nữa không?”

Sale đáp:“Giá và ưu đãi đi theo CSBH của chủ đầu tư. Văn bản hiện có nêu chiết khấu thanh toán sớm đến 15%, quà ‘Mùa trăng an cư’ đến 300 triệu, cùng chiết khấu 3% cho khách Nam Hà Nội và 5% cho khách thân thiết Tân Hoàng Minh nếu đủ điều kiện; em chỉ cộng khi bảng tính chính thức xác nhận.”^CS

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị đang ưng loại căn nào để em kiểm tra căn phù hợp còn hàng ạ?”

Nhánh ưu tiên: khách hỏi “Giá bao nhiêu?”

Không đọc một con số rồi chờ phản ứng. Hỏi nhanh để chọn đúng loại căn, báo khoảng giá có nguồn, đặt cạnh quyền lợi khách thực sự đủ điều kiện và chốt ngay một bước gặp cụ thể.

Nguyên tắc vàng: mở đầu bằng mốc listing KHP ngày 04/10/2026 và nói rõ trang listing chưa xác định VAT/KPBT. Chỉ chuyển sang mức sau ưu đãi cao nhất đã được xác nhận là khách thực sự đủ điều kiện khi đã có bảng tính chính thức; nếu chưa rõ các chính sách có được cộng đồng thời, liệt kê từng quyền lợi “chờ xác nhận” — không tự cộng để tạo một giá thấp hơn thực tế.

Mốc giá listing mới nhất (web công ty, 04/10/2026)

Dùng các mốc còn hàng dưới đây để báo giá mở đầu, sau đó mới chuyển sang giá sau chiết khấu tối đa mà khách đã được xác nhận đủ điều kiện và chốt lịch gặp để xem đúng mã căn, bảng tính cùng từng khoản khấu trừ. Trang listing không ghi giá đã gồm VAT/KPBT hay chưa, vì vậy phải gọi đúng là “giá listing từ web công ty”, không đổi thành giá HĐMB hoặc giá sau ưu đãi.^KHP

1PN

Từ 5,54 tỷ

Mốc căn còn hàng: SM3.22-11.

2PN

Từ 8,34 tỷ

Mốc căn còn hàng: SM3.03-02 / SM3.03-03.

2PN sân vườn

Từ 8,74 tỷ

Mốc căn còn hàng: SM3.04-12.

3PN

Từ 11,78 tỷ

Mốc căn còn hàng: SM3.06-10.

4PN

Từ 15,31 tỷ

Mốc căn còn hàng: SM2.08-07.

Câu báo giá mở đầu: “Theo listing mới nhất trên web công ty ngày 04/10, loại căn anh/chị đang hỏi hiện từ [mốc tương ứng]. Em sẽ kiểm tra đúng mã còn hàng và chạy bảng tính; nếu anh/chị đủ điều kiện hưởng mức chiết khấu cao nhất thì em báo tiếp mức sau ưu đãi đã được xác nhận. Mình hẹn 30 phút để xem cùng căn, hướng và từng dòng khấu trừ nhé?”

Giữ nguyên các ví dụ “giá sau ưu đãi” ở dưới: các ví dụ đó dùng cơ sở tính khác. Không lấy năm mốc listing này để nhân ngược tỷ lệ chiết khấu.

7 căn đã bán — không dùng làm mốc “giá từ”

Đã bán: SM3.16-11, SM3.18-11, SM3.20-11, SM2.11-10, SM3.12-02, SM3.06-12, SM3.10-12.^KHP

Khi khách hỏi trúng căn đã bán: xác nhận thẳng trạng thái, rồi chuyển theo thứ tự cùng loại căn → cùng tòa → cùng hướng → mức giá gần nhất; luôn CHECK ADMIN trước khi nói “còn hàng”. Gợi ý theo snapshot 04/10: nhóm 1PN Tây chuyển sang SM3.22-11 hoặc SM3.24-11; SM2.11-10 chuyển sang SM2.13-10; SM3.12-02 chuyển sang SM3.15-02 hoặc SM3.20-02; nhóm 2PN sân vườn Tây SM3.06-12 / SM3.10-12 chuyển sang SM3.04-12 hoặc SM3.25-12.

Câu chuyển căn: “Mã [căn khách hỏi] trên web công ty đã ghi nhận bán. Em không giữ khách bằng căn đó. Em đang có [mã tương đương] cùng [loại/tòa/hướng], mức listing [x]; em kiểm tra lại trạng thái và gửi bảng so phần chênh để anh/chị chọn.”

01 · Nhận câu hỏi

“Dạ, em báo ngay để anh/chị lọc nhanh.”

02 · Hỏi 2 ý

“Mình cần mấy phòng ngủ? Mua để ở hay đầu tư ạ?”

03 · Báo giá có điều kiện

Đọc đúng khoảng giá + quyền lợi phù hợp; nói rõ “sau khi áp ưu đãi đủ điều kiện”.

04 · Chốt lịch

“Em giữ suất tham quan và bảng tính chi tiết cho anh/chị cuối tuần này nhé?”

Lời mở chuẩn: “Dạ em báo ngay. Để con số có ý nghĩa, anh/chị cho em đúng hai thông tin: mình cần 1, 2 hay 3 phòng ngủ; và mua để ở hay đầu tư ạ? Em sẽ nói đúng khoảng giá và chính sách đi kèm, không lấy căn rẻ nhất để câu mình đến gặp.”

Nếu khách chưa muốn trả lời: “Em đọc nhanh mốc listing web công ty ngày 04/10 để anh/chị lọc nhóm: 1PN từ 5,54 tỷ; 2PN từ 8,34 tỷ; 2PN sân vườn từ 8,74 tỷ; 3PN từ 11,78 tỷ; 4PN từ 15,31 tỷ. Trang listing chưa ghi rõ VAT/KPBT; căn cụ thể và giá sau ưu đãi phải kiểm tra lại.”^KHP

1PN · 46,87 m²

5,2–5,9 tỷ

Dạ 1PN hiện khoảng 5,2 đến 5,9 tỷ, giá HĐMB đã gồm VAT và kinh phí bảo trì. Nếu hồ sơ đủ điều kiện, mình còn có quà 200 triệu, các mức chiết khấu thanh toán sớm và chính sách hỗ trợ cho thuê 480 triệu; nếu dùng vốn vay, chính sách nêu vay tối đa 70% và khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến 31/12/2027.

Dùng cho khách 1–2 người hoặc đầu tư. Không gọi 480 triệu là cam kết tiền thuê thị trường; đây là khoản hỗ trợ trừ vào giá chưa VAT & KPBT theo CSBH.^CS

2PN · 76,2–76,33 m²

8,3–8,9 tỷ

Dạ 2PN thường hiện khoảng 8,3 đến 8,9 tỷ, đã gồm VAT và kinh phí bảo trì. Hồ sơ đủ điều kiện có thể được quà 300 triệu, chiết khấu thanh toán sớm và chiết khấu khu vực hoặc khách thân thiết; nếu cần giữ dòng tiền, mình xem phương án vay tối đa 70% với khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến 31/12/2027.

Dùng cho gia đình nhỏ. Chỉ nói mức sau ưu đãi khi đã có bảng tính theo đúng căn và xác nhận quyền lợi được cộng đồng thời.^CS

2PN sân vườn · 88,49 m²

8,6–10,6 tỷ

Dạ 2PN sân vườn hiện khoảng 8,6 đến 10,6 tỷ, đã gồm VAT và kinh phí bảo trì. Quyền lợi theo nhóm 2PN có quà 300 triệu; ngoài ra mình rà chiết khấu thanh toán sớm, khu vực, khách thân thiết và phương án vay hỗ trợ lãi suất đến 31/12/2027 nếu hồ sơ đủ điều kiện.

Nói rõ phần chênh đến từ diện tích, sân vườn, tầng và hướng; không chỉ nói “căn hiếm”.^BG^CS

3PN · 98,64 / 110,96 m²

11,8–13,8 tỷ

Dạ 3PN hiện khoảng 11,8 đến 13,8 tỷ, đã gồm VAT và kinh phí bảo trì. Nhóm 3PN có quà 100 triệu theo chương trình; em sẽ rà thêm chiết khấu thanh toán sớm, khu vực, khách thân thiết hoặc phương án vay tối đa 70% và khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến 31/12/2027 tùy hồ sơ.

Dùng cho gia đình cần công năng dài hạn; so đúng diện tích 98,64 hoặc 110,96 m² trước khi nói chênh giá.^BG^CS

Cách tính giá sau ưu đãi — chỉ dùng bảng chính thức

Lấy giá căn chưa VAT & KPBT của đúng mã căn từ bảng hiện hành; không lấy khoảng giá đã gồm VAT & KPBT để nhân ngược.
Chọn đúng phương án thanh toán: 50% CK 8%, 70% CK 10% hoặc 95% CK 15%, theo thời hạn và điều kiện trong văn bản.^CS
Đánh dấu từng quyền lợi đủ điều kiện / không đủ / chờ xác minh: quà theo loại căn; CK 3% khách Nam Hà Nội; CK 5% khách thân thiết; hỗ trợ cho thuê chỉ dành cho 1PN.^CS
Chỉ đọc con số Y khi admin hoặc bảng tính chính thức đã xác nhận cách cộng đồng thời và cách tính lại VAT/KPBT. Mẫu nói: Dạ giá gốc căn này là X tỷ; sau khi áp hết các ưu đãi anh/chị đủ điều kiện theo bảng tính chính thức thì còn Y tỷ. Em gửi anh/chị từng dòng khấu trừ để mình đối chiếu.

Chưa thể điền Y từ tài liệu nghiên cứu hiện có: trang điều kiện áp dụng đồng thời của CSBH chưa được trích xuất, trong khi các mức chiết khấu/quà trừ trên cơ sở giá chưa VAT & KPBT. Tự lấy tổng giá đã gồm VAT & KPBT nhân các tỷ lệ sẽ cho số sai.

Ví dụ dòng tiền tối thiểu theo giá đầu khung

Các ví dụ dưới đây dùng giá HĐMB thấp nhất trong snapshot 03/10/2026, chưa trừ ưu đãi. Số thực tế phải chạy lại bằng giá đúng mã căn và bảng tính hiện hành.

1PN · giá 5,234 tỷ

10% khi ký HĐMB: khoảng 523,4 triệu.

Mỗi đợt 5% theo tiến độ chuẩn: khoảng 261,7 triệu.

Trần vay 70%: khoảng 3,664 tỷ, nếu hồ sơ và khoản vay được duyệt.

2PN · giá 8,344 tỷ

10% khi ký HĐMB: khoảng 834,4 triệu.

Mỗi đợt 5% theo tiến độ chuẩn: khoảng 417,2 triệu.

Trần vay 70%: khoảng 5,841 tỷ, nếu hồ sơ và khoản vay được duyệt.

2PN sân vườn · giá 8,644 tỷ

10% khi ký HĐMB: khoảng 864,4 triệu.

Mỗi đợt 5% theo tiến độ chuẩn: khoảng 432,2 triệu.

Trần vay 70%: khoảng 6,051 tỷ, nếu hồ sơ và khoản vay được duyệt.

3PN · giá 11,785 tỷ

10% khi ký HĐMB: khoảng 1,179 tỷ.

Mỗi đợt 5% theo tiến độ chuẩn: khoảng 589,3 triệu.

Trần vay 70%: khoảng 8,250 tỷ, nếu hồ sơ và khoản vay được duyệt.

Phải nói kèm: cọc 50 triệu theo quy trình; cần xác nhận cọc được khấu trừ thế nào vào đợt HĐMB. Khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến 31/12/2027 và ân hạn gốc trong thời gian hỗ trợ; lãi suất, thời hạn vay và số tiền phải trả sau mốc này phải lấy từ phương án MB Bank cho đúng hồ sơ — tài liệu nghiên cứu chưa có đủ để tự tính tiền trả hàng tháng.^CS

Sau khi nghe giá, khách phản ứng thế nào?

Khách chê “Đắt quá”

Hỏi tách nguyên nhân: “Anh/chị thấy cao so với trần ngân sách hay so với một dự án cụ thể?”

Nếu vượt ngân sách: “Mình không dùng ưu đãi để che áp lực. Em bóc vốn đầu vào: cọc 50 triệu; trong 10 ngày ký HĐMB và thanh toán 10% tổng giá trị gồm VAT; sau đó đi theo tiến độ 14 đợt. Nếu vay, mức tối đa chính sách nêu là 70%, khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến 31/12/2027; em vẫn tính khoản phải trả sau hỗ trợ. Nếu vượt trần, mình giảm loại căn.”^CS

Nếu đang so dự án: “Mình so cùng năm dòng: vị trí và hành trình thật; tổng giá đã gồm gì; sở hữu; tiện ích; tiêu chuẩn bàn giao và thời điểm nhận nhà. Snapshot giá chào T9–T10/2026 ghi BlueGem khoảng 60,3–77,9 triệu/m², Tứ Hiệp Plaza 66,5–77,6 triệu/m², Rose Town 62,4–86,3 triệu/m²; Greenera SM3 theo bảng chính thức khoảng 97,7–128,3 triệu/m². Greenera cao hơn, nên chỉ chọn nếu sở hữu lâu dài, sản phẩm mới, bể bơi bốn mùa, suối Harmonia, Learning Zone và chuẩn bàn giao thực sự đáng phần chênh với nhu cầu của anh/chị. Đây là giá chào khác trạng thái bàn giao, không phải giá giao dịch; mình phải quy về cùng cơ sở VAT/phí, diện tích và thời điểm.”^SS^BG^BH^TC

Khách im lặng sau khi nghe giá

Đừng tự giảm giá. Chờ 3 giây rồi hỏi một câu: “Khoảng này nằm trong tầm mình xem xét hay đã vượt khung?”

Nếu vẫn im lặng: “Anh/chị đang cân nhắc tổng tiền, khoản vào ban đầu hay giá trị căn?”

Nếu khách né: “Em xin phép đưa hai lựa chọn: em bóc dòng tiền cho loại căn này, hoặc mình chuyển xuống cấu hình thấp hơn. Phương án nào hữu ích hơn ạ?”

Khách hỏi giá để so sánh

Sale nói: “Anh/chị đang so với dự án nào? Em không nói xấu dự án khác. Mình chỉ cần đặt cạnh nhau cùng cơ sở: giá đã gồm VAT/KPBT hay chưa, diện tích thông thủy, sở hữu, bàn giao, hoàn thiện, lịch vốn và chi phí phát sinh.”

Định vị: “Greenera không cạnh tranh bằng con số thấp nhất; mình chỉ trả thêm nếu 486 Ngọc Hồi, sở hữu lâu dài, tiện ích nội khu và tiêu chuẩn bàn giao thực sự tạo giá trị cho cách ở hoặc mục tiêu giữ tài sản của anh/chị.”

Khách nói “Để tôi suy nghĩ”

Sale hỏi: “Anh/chị cần thêm thời gian hay còn thiếu một con số để quyết định có đáng đi xem?”

Nếu thiếu thông tin: chốt đúng một việc: bảng giá sau ưu đãi đủ điều kiện, hai phương án dòng tiền hoặc bảng so cùng tiêu chí.

Giữ liên lạc: “Em gửi anh/chị một trang gồm căn phù hợp, giá HĐMB, từng ưu đãi đã xác nhận và khoản phải chuẩn bị tại các mốc. Em giữ suất tham quan và bảng tính chi tiết cho anh/chị cuối tuần này nhé — sáng thứ Bảy hay chiều Chủ nhật tiện hơn?”

Nếu khách chưa nhận lịch: “Em gửi trước; mình hẹn đúng 10 phút lúc [giờ] để anh/chị hỏi phần còn thiếu. Nếu không khớp, em dừng.”

Tuyệt đối không nói khi báo giá

“Giá từ 5,2 tỷ” rồi đến lúc khách hỏi mới nói căn đó đã hết hoặc không áp dụng.
“Anh/chị chắc chắn được cộng tất cả ưu đãi” khi chưa kiểm tra đối tượng, thời hạn và điều kiện áp dụng đồng thời.
“Sau chiết khấu chỉ còn Y” nếu Y được tự tính từ tổng giá đã gồm VAT & KPBT hoặc chưa có bảng tính chính thức.
“Vay 70% là không phải trả gì đến 2027.” Chính sách nêu mức vay tối đa bằng 70% giá trị giao dịch gồm VAT; khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến 31/12/2027 và ân hạn gốc trong thời gian hỗ trợ. Vẫn phải đọc điều kiện ngân hàng.

Khách để lại thông tin

Cây hội thoại telesale — nghe câu nào, đi nhánh đó

Mở đúng bước đang gọi. Mỗi nhánh gồm: lời khách → tâm lý → câu đáp nguyên văn → bước tiếp theo.

Xin phép bắt đầu

Mục tiêu: khách cho quyền nói tiếp hoặc chốt giờ gọi lại cụ thể.

Sale nói: “Em xin đúng 6 phút để hiểu nhu cầu; nếu không khớp em nói thẳng. Bây giờ có tiện không ạ?”

Sẵn sàng “Ừ, em nói đi.”

Tâm lýCởi mở nhưng chưa muốn nghe quảng cáo dài.

Đáp nguyên văn“Cảm ơn anh/chị. Em chỉ hỏi vài câu để lọc đúng, câu đầu tiên: mình đang cần chuyển về ở, mua cho người thân hay giữ tài sản ạ?”

Đi tiếp→ Bước 02 · xác định mục đích.

Đang bận “Anh/chị đang họp/đang lái xe.”

Tâm lýKhông từ chối dự án; chỉ thiếu thời gian.

Đáp nguyên văn“Em hiểu. Em dừng ngay. Em gọi lại lúc 11 giờ 30 hay 19 giờ tối nay thuận hơn ạ?”

Đi tiếp→ Chốt một giờ cụ thể rồi kết thúc.

Cảnh giác “Lấy số tôi ở đâu?”

Tâm lýMuốn kiểm soát dữ liệu và nguồn liên hệ.

Đáp nguyên văn“Em liên hệ theo [nguồn thật]. Nếu anh/chị không muốn nhận tư vấn, em ghi nhận dừng ngay. Anh/chị muốn em dừng hay cho em 30 giây nói lý do gọi ạ?”

Đi tiếp→ Nếu cho phép: Bước 02. Nếu từ chối: dừng.

Từ chối rõ “Không quan tâm, đừng gọi nữa.”

Tâm lýRanh giới đã rõ; cố giữ sẽ phản tác dụng.

Đáp nguyên văn“Em hiểu và xin lỗi đã làm phiền. Em ghi nhận không liên hệ thêm. Cảm ơn anh/chị.”

Đi tiếp→ Kết thúc, không dùng ưu đãi níu kéo.

Xác định mục đích mua

Mục tiêu: phân loại ở thật, mua cho người thân hay đầu tư.

Sale hỏi: “Điều gì khiến anh/chị tìm hiểu dự án: cần chuyển về ở, mua cho con/gia đình hay giữ tài sản?”

Ở thật “Tôi mua để ở.”

Tâm lýQuan tâm công năng, lịch nhận nhà và chất lượng sống hơn ưu đãi.

Đáp nguyên văn“Vậy em ưu tiên công năng trước giá. Gia đình mình có bao nhiêu người và đang muốn chuyển nhà vào thời điểm nào ạ?”

Đi tiếp→ Bước 03 rồi Bước 04 · nhánh căn ở thật.

Mua cho người thân “Mua cho con/bố mẹ.”

Tâm lýNgười trả tiền và người sử dụng có thể khác ưu tiên.

Đáp nguyên văn“Em cần nghe cả nhu cầu người sẽ ở để tránh mua đúng giá nhưng sai căn. Anh/chị cho em biết ai sẽ ở, mấy người và khi nào cần nhận nhà?”

Đi tiếp→ Bước 03; mời người sử dụng vào buổi gặp.

Đầu tư “Tôi xem để đầu tư.”

Tâm lýĐang thử lợi nhuận và tính thanh khoản, có thể chưa xác định thời gian giữ.

Đáp nguyên văn“Anh/chị ưu tiên giữ tài sản 3–5 năm, cho thuê hay cần bán lại sớm? Em hỏi để không dùng kỳ vọng tăng giá thay cho bài toán thật.”

Đi tiếp→ Tab Khách đầu tư · Bước dòng vốn.

Chưa rõ “Cứ gửi thông tin đã.”

Tâm lýChưa tin sale hoặc chưa thấy lý do phải chia sẻ.

Đáp nguyên văn“Em có thể gửi, nhưng nếu thiếu mục đích thì tài liệu sẽ rất dài. Anh/chị chọn giúp em một trong hai: ưu tiên căn tổng tiền thấp hay căn dùng thoải mái lâu dài?”

Đi tiếp→ Dựa câu chọn để vào Bước 04; nếu vẫn không trả lời, gửi tóm tắt rồi dừng.

Kiểm tra thời điểm

Mục tiêu: xác định mốc bàn giao Q4/2027 có khớp hay không.

Sale hỏi: “Dự án dự kiến bàn giao Q4/2027; mốc này có khớp kế hoạch của gia đình không?”

Khớp “Được, tôi chưa cần ngay.”

Tâm lýCó thể chấp nhận mua hình thành trong tương lai.

Đáp nguyên văn“Vậy mình còn thời gian chia dòng tiền. Em chuyển sang lọc số phòng và kiểu căn phù hợp.”

Đi tiếp→ Bước 04 · cấu hình căn.

Cần ở ngay “Tôi cần nhà trong năm nay.”

Tâm lýNhu cầu cấp thiết hơn sức hấp dẫn của dự án.

Đáp nguyên văn“Vậy Greenera chưa khớp nhu cầu ở ngay vì mốc dự kiến là Q4/2027. Em không khuyên anh/chị chờ chỉ vì ưu đãi.”

Đi tiếp→ Dừng tư vấn dự án; không ép đổi thời điểm.

Lo chậm tiến độ “Q4/2027 có chắc không?”

Tâm lýCần bằng chứng và cơ chế bảo vệ, không cần trấn an.

Đáp nguyên văn“Đây là mốc dự kiến trong booklet, không phải lời hứa của em. Khi gặp, mình phải đọc HĐMB về mốc bàn giao và cách xử lý nếu chậm; nếu chưa rõ thì chưa quyết định.”

Đi tiếp→ Gắn cờ pháp lý/tiến độ; Bước gặp 03 và 07.

Chọn cấu hình căn

Mục tiêu: chuyển nhu cầu sinh hoạt thành tối đa hai nhóm sản phẩm.

Sale hỏi: “Gia đình có bao nhiêu người ở thường xuyên? Cần mấy phòng ngủ? Có yêu cầu bắt buộc về hướng, tầng, sân vườn hoặc hoàn thiện không?”

1–2 người, tổng tiền thấp “Một phòng ngủ là đủ.”

Tâm lýƯu tiên ngưỡng vào tiền và khả năng sử dụng gọn.

Đáp nguyên văn“Em bắt đầu từ SEREN 1PN 46,87 m². Em sẽ lọc hai căn khác tầng/hướng để anh/chị thấy phần chênh do đâu, chưa chọn theo căn rẻ nhất ngay.”

Đi tiếp→ Phương án A: 1PN · sang Bước 05.

Gia đình nhỏ “Cần 2 phòng ngủ.”

Tâm lýCần cân bằng tổng tiền và công năng.

Đáp nguyên văn“Mình so SEREN 2PN 76,2–76,33 m² với 2PN sân vườn 88,49 m² nếu sân vườn là ưu tiên thật. Nếu không, em không cộng thêm diện tích chỉ để nâng giá trị căn.”

Đi tiếp→ A: 2PN thường; B: 2PN sân vườn · Bước 05.

Gia đình đông “Cần 3 phòng trở lên.”

Tâm lýĐặt công năng và độ riêng tư lên trước.

Đáp nguyên văn“Em so SEREN 3PN 98,64/110,96 m² với nhóm LAVISH 3PN trở lên. Với LAVISH, bảng giá chi tiết theo tầng/hướng chưa trích đủ nên em chỉ báo sau khi kiểm tra bảng hàng.”

Đi tiếp→ A: SEREN 3PN; B: LAVISH đúng công năng · CHECK ADMIN.

Muốn căn đặc biệt “Tôi thích sân vườn/duplex.”

Tâm lýMua trải nghiệm và độ hiếm, nhưng có thể chưa hiểu tiêu chuẩn bàn giao.

Đáp nguyên văn“Mình sẽ xem đúng công năng trước. Em lưu ý toàn bộ Duplex và một số trục SM2 bàn giao thô; mình phải tính cả phần hoàn thiện và thời gian thi công, không chỉ nhìn giá căn.”

Đi tiếp→ Nhánh sản phẩm đặc biệt · gặp Bước 04 và 05.

Khoanh dòng tiền

Mục tiêu: biết vốn tự có, trần trả hàng tháng và ưu tiên tổng giá hay tiến độ nhẹ.

Sale hỏi: “Vốn tự có mình thấy thoải mái là bao nhiêu? Nếu vay, khoản trả mỗi tháng tối đa nào vẫn không ảnh hưởng sinh hoạt?”

Nói rõ ngân sách “Tôi có khoảng X, trả được Y/tháng.”

Tâm lýSẵn sàng nhận tư vấn cụ thể, cần sale tôn trọng giới hạn.

Đáp nguyên văn“Em ghi trần là [X/Y] và sẽ không gửi căn vượt trần. Em dựng hai phương án: một tối ưu tổng tiền và một giữ thanh khoản.”

Đi tiếp→ Bước 06 · xác nhận lại nhu cầu.

Ngại nói “Cứ báo giá trước đi.”

Tâm lýSợ bị đánh giá hoặc sợ sale đẩy đến đúng mức trần.

Đáp nguyên văn“Em hiểu. Anh/chị không cần nói con số chính xác; chỉ chọn giúp em dưới 6 tỷ, 6–9 tỷ hay trên 9 tỷ. Em dùng khoảng đó để tránh gửi căn vượt sức.”

Đi tiếp→ Nếu chọn khoảng: Bước 06. Nếu không: báo khoảng giá công khai rồi hỏi loại căn.

Muốn vay tối đa “Cứ vay 70% cho nhẹ.”

Tâm lýĐang nhìn tỷ lệ được vay, chưa nhìn sức trả sau hỗ trợ.

Đáp nguyên văn“70% là mức tối đa chính sách nêu, không phải mức nên vay. Mình phải tính cả sau 31/12/2027 khi hỗ trợ lãi suất kết thúc; nếu vượt trần trả hàng tháng thì em giảm ngân sách căn.”

Đi tiếp→ Phương án tài chính vay thận trọng · gặp Bước 05.

Tiền mặt mạnh “Tôi có thể thanh toán sớm.”

Tâm lýMuốn tối ưu tổng giá nhưng cần giữ thanh khoản.

Đáp nguyên văn“Em sẽ so tiến độ chuẩn với ba mức thanh toán sớm 50%, 70% và 95% theo chính sách; chỉ chọn mức không làm anh/chị mất quỹ dự phòng.”

Đi tiếp→ Phương án vốn tự có · kiểm tra điều kiện CSBH hiện hành.

Xác nhận lại nhu cầu

Mục tiêu: khách nói “đúng” trước khi nghe đề xuất.

Sale nói: “Em hiểu là anh/chị mua để [mục đích], cần [loại căn], vốn khoảng [x], ưu tiên nhất [y]. Đúng vậy không ạ?”

Xác nhận “Đúng.”

Tâm lýCảm thấy được lắng nghe, sẵn sàng đánh giá đề xuất.

Đáp nguyên văn“Vậy em chỉ đưa hai phương án và nói rõ đánh đổi từng phương án.”

Đi tiếp→ Bước 07 · đề xuất hai phương án.

Sửa ưu tiên “Không, quan trọng nhất là…”

Tâm lýMuốn giành lại quyền định nghĩa nhu cầu.

Đáp nguyên văn“Cảm ơn anh/chị sửa. Em ghi lại ưu tiên số một là [lặp nguyên câu]. Vậy em bỏ phương án không đáp ứng điểm này.”

Đi tiếp→ Quay Bước 04 hoặc 05 tùy nội dung sửa.

Thêm người quyết định “Còn phải hỏi vợ/chồng.”

Tâm lýChưa đủ thẩm quyền ra quyết định một mình.

Đáp nguyên văn“Mình chưa nên chọn căn khi thiếu người cùng quyết định. Em gửi bản tóm tắt một trang và mời anh/chị ấy vào buổi xem hai phương án.”

Đi tiếp→ Bước 10 · chốt lịch có đủ người.

Đưa hai phương án cụ thể

Mục tiêu: A tối ưu tổng tiền, B tối ưu trải nghiệm; không gửi danh sách dài.

Sale nói: “Phương án A tối ưu tổng tiền là [căn/loại căn]; phương án B tối ưu trải nghiệm là [căn/loại căn]. Em sẽ kiểm tra lại trạng thái và chính sách trước khi xác nhận.”

Chọn A “Tôi ưu tiên tổng tiền.”

Tâm lýNhạy giá, muốn giảm áp lực tài chính.

Đáp nguyên văn“Vậy mình giữ tiêu chí tổng tiền làm số một. Em sẽ không nâng lên căn B nếu công năng A đã đủ; bước tiếp là bóc lịch đóng tiền của A.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 05 · dòng tiền A.

Chọn B “Tôi thích căn rộng/sân vườn hơn.”

Tâm lýSẵn sàng trả thêm nếu lợi ích sử dụng rõ.

Đáp nguyên văn“Em ghi nhận B thắng ở [lợi ích khách nói]. Mình phải kiểm tra phần chênh tổng giá và xem lợi ích đó có đáng với dòng tiền của anh/chị không.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 04 rồi 05 · so chênh.

Hỏi giá ngay “Bao nhiêu tiền?”

Tâm lýĐang dùng giá làm bộ lọc đầu tiên.

Đáp nguyên văn“Listing web công ty ngày 04/10/2026 của [loại căn] là [đọc đúng mốc 1PN 5,54; 2PN 8,34; 2PN sân vườn 8,74; 3PN 11,78; 4PN 15,31 tỷ]. Đây chưa phải báo giá giữ căn và chưa rõ VAT/KPBT; em kiểm tra mã còn hàng, rồi báo mức sau ưu đãi cao nhất đã được xác nhận.”

Đi tiếp→ Nếu khớp: Bước 08. Nếu vượt: quay Bước 04 chọn loại thấp hơn hoặc dừng.

Chê cả hai “Không phương án nào hợp.”

Tâm lýCó một tiêu chí sale chưa khám phá hoặc dự án không phù hợp.

Đáp nguyên văn“Điểm lệch nằm ở tổng tiền, công năng, vị trí hay thời điểm nhận nhà? Nếu là tiêu chí bắt buộc mà dự án không đáp ứng, em xin dừng.”

Đi tiếp→ Quay đúng bước bị lệch; không bịa phương án thứ ba.

Gắn 3 giá trị đúng nhu cầu

Mục tiêu: khách tự chọn giá trị đáng xem, không nghe bài quảng cáo chung.

Sale hỏi sau khi nêu 3 điểm: “Trong ba điểm này, điểm nào đúng nhu cầu nhất và điểm nào anh/chị còn nghi ngại?”

Quan tâm công năng/tiện ích

Tâm lýĐang hình dung trải nghiệm ở thật.

Đáp nguyên văn“Buổi gặp em mở mặt bằng và tour 360, rồi mình mô phỏng một ngày sống trong đúng căn; nếu công năng không khớp thì không bàn ưu đãi.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 04 · sản phẩm.

Lo vị trí

Tâm lýSợ hành trình sống bất tiện.

Đáp nguyên văn“Anh/chị cho em ba điểm đi lại chính. Mình tự đối chiếu từ 486 Ngọc Hồi; nếu hành trình không hợp thì dừng, em không lấy mốc quảng cáo thay cho trải nghiệm thật.”

Đi tiếp→ Nhánh xử lý vị trí.

Lo pháp lý/tiến độ

Tâm lýCần tài liệu, không cần cam kết miệng.

Đáp nguyên văn“Thông tin sở hữu lâu dài hiện dựa trên booklet; file pháp lý scan chưa được trích xuất trong nghiên cứu. Em sẽ lập danh sách giấy tờ và điều khoản HĐMB cần xem, thiếu thì chưa chốt.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 03 và 07 · gắn cờ xác minh.

So dự án khác

Tâm lýMuốn chuẩn tham chiếu, chưa cam kết với Greenera.

Đáp nguyên văn“Mình chọn ba tiêu chí giống nhau: tổng tiền, thời điểm nhận, tiêu chuẩn bàn giao. Em điền phần Greenera bằng nguồn; anh/chị điền dự án kia, rồi mình nhìn đánh đổi thay vì nói xấu nhau.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 07 · so sánh có cùng chuẩn.

Giải đáp điểm nghi ngại

Mục tiêu: xử lý đúng một nút thắt trước khi xin lịch.

Sale hỏi: “Điểm nào anh/chị cần biết trước khi nhận lịch: giá, pháp lý, tiến độ, chất lượng bàn giao hay phương án vay?”

Giá cao

Tâm lýChưa thấy giá trị tương ứng hoặc vượt ngân sách.

Đáp nguyên văn“Mình sẽ so cùng cấu hình và bóc tổng tiền, không chỉ giá/m². Nếu sau khi so mà vẫn vượt giá trị anh/chị nhận được, em khuyên không mua.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 05 · so A/B và dòng tiền.

Cần suy nghĩ

Tâm lýĐang che một điểm thiếu rõ hoặc thiếu người quyết định.

Đáp nguyên văn“Hoàn toàn hợp lý. Anh/chị đang thiếu thông tin hay chưa thoải mái với quyết định? Chỉ cần nói một điểm để em chuẩn bị đúng cho buổi gặp.”

Đi tiếp→ Xác định một điểm; nếu không có, hẹn follow-up không ép.

Hỏi ưu đãi

Tâm lýMuốn biết lợi ích tức thời, có nguy cơ bỏ qua điều kiện.

Đáp nguyên văn“Em sẽ gửi toàn văn chính sách, không chỉ ảnh con số. Các ưu đãi chỉ tính khi đúng điều kiện và còn hiệu lực; trang điều kiện áp dụng đồng thời cần được rà lại trước giao dịch.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 06 · CSBH.

Chốt lịch gặp

Mục tiêu: có thời gian, hình thức và đủ người quyết định.

Sale nói: “Em chuẩn bị hai căn và hai bảng dòng tiền. Mình dành 30–45 phút; anh/chị tiện [giờ A] hay [giờ B]? Ai là người cùng ra quyết định để em mời tham gia?”

Chọn giờ

Tâm lýĐủ hứng thú và thấy buổi gặp có cấu trúc.

Đáp nguyên văn“Em chốt [giờ/ngày], hình thức [trực tiếp/video], có [người tham gia]. Em gửi trước đúng bốn mục, không gửi tràn lan.”

Đi tiếp→ Bước 11 · xác nhận lịch.

“Gửi trước đã”

Tâm lýChưa thấy đủ giá trị để dành thời gian.

Đáp nguyên văn“Em gửi một trang gồm đúng loại căn, khoảng giá, tiến độ và điểm cần xác minh. Mình hẹn 10 phút sau khi anh/chị xem: tối mai hay sáng hôm sau thuận hơn?”

Đi tiếp→ Chốt lịch ngắn; nếu không chọn, xin phép follow-up một lần.

Không có người nhà “Tôi đi một mình được.”

Tâm lýCó thể muốn khảo sát trước, chưa sẵn sàng quyết định.

Đáp nguyên văn“Được ạ. Mình coi đây là buổi lọc phương án, chưa chốt cọc. Nếu có căn phù hợp, buổi sau em mời người cùng quyết định vào trước khi chuyển tiền.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 01; không chốt cọc khi thiếu người quyết định.

Từ chối khéo “Để lúc nào rảnh tôi gọi.”

Tâm lýƯu tiên thấp hoặc chưa tin giá trị cuộc gặp.

Đáp nguyên văn“Em hiểu. Em xin phép gửi một bản tóm tắt và không giữ lịch. Nếu sau khi xem anh/chị thấy khớp, mình chủ động nối lại; em không gọi dồn.”

Đi tiếp→ Kết thúc lịch sự; không tạo khan hiếm giả.

Xác nhận và chuẩn bị buổi gặp

Mục tiêu: khách biết sẽ nhận gì, cần mang gì và điều gì chưa xác minh.

Sale nói: “Em xác nhận lịch [giờ/ngày]. Em gửi vị trí, mặt bằng, khoảng giá và danh sách giấy tờ sẽ cùng kiểm tra.”

Khách đồng ý

Tâm lýĐã cam kết bước nhỏ, cần trải nghiệm nhất quán.

Đáp nguyên văn“Cảm ơn anh/chị. Nếu có thay đổi, anh/chị báo em; em cũng chỉ xác nhận căn sau khi có kiểm tra từ admin.”

Đi tiếp→ Chuẩn bị bộ tài liệu đúng nhánh nhu cầu.

Đòi giữ căn trước “Có căn đẹp thì giữ giúp.”

Tâm lýSợ bỏ lỡ nhưng chưa hiểu quy trình giữ căn.

Đáp nguyên văn“Em không thể hứa giữ bằng lời. Em chỉ báo trạng thái sau CHECK ADMIN; nếu anh/chị cân nhắc cọc, mình phải đọc đủ mã căn, giá, điều kiện cọc và lịch HĐMB trước.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 08 · chốt có điều kiện.

Hủy/đổi lịch

Tâm lýLịch thay đổi, chưa đồng nghĩa mất nhu cầu.

Đáp nguyên văn“Em nhận được. Anh/chị muốn chuyển sang [giờ A] hay [giờ B], hay mình tạm dừng và anh/chị chủ động liên hệ lại?”

Đi tiếp→ Tôn trọng lựa chọn; không gọi dồn.

Khách mới

Cây hội thoại đầy đủ · khách mới chưa biết dự án

Xin quyền ngắn, phân loại nhanh, xử lý từng phản hồi và dừng ngay khi khách từ chối rõ.

Mở cuộc gọi 30 giây

Xin quyền và kiểm tra khách có kế hoạch đổi nhà/tài sản khu Nam trong 12–24 tháng không.

Sale nói: “Em xin đúng 30 giây; nếu không liên quan em dừng ngay. Trong 12–24 tháng tới, anh/chị có kế hoạch đổi nhà hoặc tìm tài sản khu Nam không ạ?”

Có

Tâm lýCó nhu cầu sơ bộ nhưng chưa biết dự án.

Đáp nguyên văn“Em hỏi đúng hai câu để xem có đáng gửi: mình mua để ở hay đầu tư, và cần mấy phòng ngủ?”

Đi tiếp→ C2.

Chưa chắc

Tâm lýKhông muốn cam kết, vẫn có thể nghe tiêu chí.

Đáp nguyên văn“Không sao ạ. Nếu có xem, anh/chị ưu tiên tổng giá, vị trí hay chất lượng bàn giao?”

Đi tiếp→ C2 theo ưu tiên trả lời.

Không / đừng gọi

Tâm lýKhông có nhu cầu hoặc muốn dừng liên hệ.

Đáp nguyên văn“Em hiểu, em xin phép dừng và không gọi thêm. Cảm ơn anh/chị.”

Đi tiếp→ Kết thúc.

Lọc một ưu tiên

Không hỏi dồn; chỉ lấy một tiêu chí và số phòng.

Sale hỏi: “Điều anh/chị ưu tiên nhất là tổng giá, tiến độ thanh toán, vị trí hay chất lượng bàn giao?”

Tổng giá

Tâm lýĐang lọc khả năng tiếp cận.

Đáp nguyên văn“Em sẽ gửi theo đúng loại căn. Listing web công ty ngày 04/10/2026 bắt đầu từ 1PN còn hàng 5,54 tỷ; em kiểm tra mã căn và mức sau ưu đãi đủ điều kiện trước khi xác nhận.”

Đi tiếp→ C3 · hỏi số phòng/ngân sách.

Tiến độ tiền

Tâm lýQuan tâm áp lực vốn hơn giá niêm yết.

Đáp nguyên văn“Chính sách có tiến độ chuẩn 14 lần và phương án vay/ thanh toán sớm theo điều kiện. Em cần biết trần trả hàng tháng trước khi chọn phương án.”

Đi tiếp→ C3 · tài chính.

Vị trí/bàn giao

Tâm lýƯu tiên sử dụng thật, chưa cần nghe ưu đãi.

Đáp nguyên văn“Dự án tại 486 Ngọc Hồi, dự kiến bàn giao Q4/2027. Mốc này và hành trình sống của anh/chị có khớp không?”

Đi tiếp→ Khớp: C3. Không khớp: dừng.

So dự án khác “Tôi đang xem dự án khác rồi.”

Tâm lýKhách cần chuẩn so sánh, không cần nghe sale hạ thấp đối thủ.

Đáp nguyên văn“Anh/chị đang so nhất ở tổng tiền, thời điểm nhận hay tiêu chuẩn bàn giao? Em chỉ điền Greenera bằng tài liệu: SEREN từ 1PN 46,87 m², bàn giao dự kiến Q4/2027 và căn hoàn thiện có kính Low‑E, khóa thông minh, điều hòa âm trần. Mình so cùng tiêu chí rồi mới chọn.”

Đi tiếp→ Chọn một tiêu chí → C3; nếu khách chưa muốn chia sẻ, gửi bảng so 3 tiêu chí và dừng.

Lọc loại căn và trần tài chính

Chuyển từ quan tâm chung sang một nhóm sản phẩm cụ thể.

Sale hỏi: “Mình cần mấy phòng ngủ? Anh/chị chọn giúp em khoảng dưới 6 tỷ, 6–9 tỷ hay trên 9 tỷ?”

1PN / dưới 6 tỷ

Tâm lýCó độ khớp sơ bộ với SEREN 1PN.

Đáp nguyên văn“Nhóm khớp nhất là SEREN 1PN 46,87 m². Em gửi hai lựa chọn khác tầng/hướng, không gửi toàn bảng.”

Đi tiếp→ C4 · một giá trị đúng nhu cầu.

2PN / 6–9 tỷ

Tâm lýKhớp sơ bộ 2PN thường, cần kiểm tra căn cụ thể.

Đáp nguyên văn“SEREN 2PN 76,2–76,33 m² có listing web công ty ngày 04/10/2026 từ 8,34 tỷ. Em sẽ kiểm tra mã căn, VAT/KPBT và không mặc định căn còn.”

Đi tiếp→ C4.

3PN nhưng dưới ngân sách

Tâm lýNhu cầu công năng vượt trần tiền hiện tại.

Đáp nguyên văn“Listing web công ty ngày 04/10/2026 của 3PN còn hàng từ 11,78 tỷ, nên hiện chưa khớp trần anh/chị đưa. Em không khuyên vay vượt sức để cố khớp.”

Đi tiếp→ Giảm cấu hình hoặc dừng.

Nói đúng một điểm bán

Gắn điểm bán với câu khách vừa nói, không đọc toàn bộ dự án.

Sale nói: “Với ưu tiên [khách nói], điểm đáng xem là [một bằng chứng tương ứng].”

Quan tâm thêm

Tâm lýĐiểm bán đã chạm nhu cầu.

Đáp nguyên văn“Em gửi một trang tóm tắt và hai câu hỏi; nếu khớp mình hẹn xem hai căn.”

Đi tiếp→ C5.

Hỏi pháp lý/tiến độ

Tâm lýCần xác minh trước khi dành thời gian.

Đáp nguyên văn“Booklet nêu sở hữu lâu dài và bàn giao dự kiến Q4/2027; em sẽ không khẳng định hơn tài liệu. Khi gặp mình đọc hồ sơ/HĐMB, thiếu thì dừng.”

Đi tiếp→ C5, gắn cờ xác minh.

Hỏi giá ngay “Cụ thể bao nhiêu?”

Tâm lýMuốn dùng giá làm bộ lọc trước khi dành thêm thời gian.

Đáp nguyên văn“Theo listing web công ty ngày 04/10/2026: 1PN từ 5,54 tỷ; 2PN từ 8,34 tỷ; 2PN sân vườn từ 8,74 tỷ; 3PN từ 11,78 tỷ; 4PN từ 15,31 tỷ. Trang listing chưa ghi rõ VAT/KPBT; em chỉ chốt giá một mã căn và mức sau ưu đãi sau CHECK ADMIN.”

Đi tiếp→ Khớp ngân sách: C5. Vượt: quay C3 chọn cấu hình thấp hơn hoặc dừng.

Không thấy phù hợp

Tâm lýKhông có lý do để tiếp tục.

Đáp nguyên văn“Em hiểu. Em dừng tại đây và không gửi thêm thông tin không cần thiết.”

Đi tiếp→ Kết thúc.

Xin phép gửi và chốt cuộc xem ngắn

Cam kết nội dung ít, đúng nhu cầu.

Sale nói: “Em gửi một trang tóm tắt và hai phương án. Nếu khớp, mình hẹn 20 phút; nếu không, anh/chị chỉ cần nhắn ‘dừng’.”

Đồng ý nhận

Tâm lýChấp nhận bước nhỏ nhưng chưa hứa gặp.

Đáp nguyên văn“Em gửi ngay và xin hẹn 10 phút gọi lại sau khi anh/chị xem: tối mai hay sáng hôm sau thuận hơn?”

Đi tiếp→ C6.

Chỉ muốn nhận, chưa hẹn

Tâm lýƯu tiên thấp hoặc cần tự nghiên cứu.

Đáp nguyên văn“Em tôn trọng. Em gửi đúng một lần; nếu thấy khớp anh/chị chủ động nhắn lại, em không gọi dồn.”

Đi tiếp→ Kết thúc mở.

Cần suy nghĩ “Để tôi cân nhắc thêm.”

Tâm lýCó thể thiếu một dữ liệu hoặc chỉ đang từ chối khéo.

Đáp nguyên văn“Em tôn trọng. Anh/chị đang thiếu nhất giá, pháp lý, tiến độ hay phương án tiền? Nếu không thiếu thông tin, em dừng tại đây; nếu thiếu, em gửi đúng một mục rồi để anh/chị chủ động.”

Đi tiếp→ Thiếu giá: C3–C4; pháp lý/tiến độ: gắn cờ xác minh; từ chối khéo: kết thúc mở.

Không muốn nhận

Tâm lýTừ chối rõ.

Đáp nguyên văn“Em hiểu và xin phép dừng. Cảm ơn anh/chị.”

Đi tiếp→ Kết thúc.

Chốt lịch hoặc dừng đúng lúc

Không biến cuộc gọi lạnh thành cuộc tư vấn kéo dài.

Sale hỏi: “Anh/chị tiện xem nhanh tối nay hay sáng mai?”

Chọn lịch

Tâm lýĐã thấy đủ liên quan.

Đáp nguyên văn“Em chốt [giờ/ngày], chuẩn bị đúng loại căn [x] và khoảng ngân sách [y].”

Đi tiếp→ Sang cây gặp Bước 01.

Trì hoãn

Tâm lýChưa ưu tiên việc xem.

Đáp nguyên văn“Em không giữ lịch. Em để anh/chị xem tài liệu và chủ động liên hệ khi cần.”

Đi tiếp→ Dừng.

Khách đầu tư

Cây hội thoại đầy đủ · khách đầu tư

Tách mục tiêu giữ tài sản, cho thuê và bán lại; mỗi nhánh đều có sản phẩm, dòng tiền hoặc điều kiện dừng cụ thể.

Chọn mục tiêu đầu tư

Giữ 3–5 năm, cho thuê hay cần bán lại sớm.

Sale hỏi: “Anh/chị ưu tiên giữ 3–5 năm, cho thuê hay cần khả năng bán lại sớm?”

Giữ tài sản

Tâm lýƯu tiên bảo toàn vốn và khả năng nắm giữ.

Đáp nguyên văn“Em sẽ đánh giá bằng sở hữu, tổng vốn, tiến độ và khả năng chịu kịch bản xấu; không dùng dự báo tăng giá để chốt.”

Đi tiếp→ I2 · dòng vốn.

Cho thuê

Tâm lýMuốn dòng tiền, dễ nhầm hỗ trợ với tiền thuê thị trường.

Đáp nguyên văn“Mình tách hai phần: hỗ trợ 480 triệu cho 1PN theo CSBH và tiền thuê thực tế chưa được nghiên cứu xác nhận. Em chỉ tính phương án vẫn chịu được khi chưa có khách thuê.”

Đi tiếp→ I2; ưu tiên xem 1PN nhưng không mặc định tốt nhất.

Lướt sóng/bán sớm

Tâm lýKỳ vọng thanh khoản và tăng giá ngắn hạn.

Đáp nguyên văn“Dự án chưa phù hợp nếu quyết định chỉ dựa vào tăng giá ngắn hạn. Em không có dữ liệu xác nhận lợi nhuận hoặc thanh khoản bán lại để hứa.”

Đi tiếp→ Dừng hoặc chuyển mục tiêu dài hạn thật.

Đo sức chịu vốn

Vốn tự có, tỷ lệ vay, nhu cầu dòng tiền và quỹ dự phòng.

Sale hỏi: “Vốn tự có là bao nhiêu, chấp nhận vay tối đa bao nhiêu và có cần dòng tiền ngay sau nhận nhà không?”

Không vay

Tâm lýCó thể tối ưu chiết khấu nhưng phải cân thanh khoản.

Đáp nguyên văn“Em so tiến độ chuẩn với TTS 50%, 70%, 95%; chọn phương án có lợi nhưng vẫn giữ quỹ dự phòng.”

Đi tiếp→ I3 · chọn sản phẩm; I5 · CSBH.

Vay đến 70%

Tâm lýMuốn đòn bẩy tối đa, rủi ro sau hỗ trợ cao.

Đáp nguyên văn“70% là trần chính sách, không phải tỷ lệ nên vay. Em tính khoản trả sau 31/12/2027; vượt trần an toàn thì giảm tỷ lệ vay hoặc giảm giá căn.”

Đi tiếp→ I4 · stress-test.

Cần dòng tiền ngay

Tâm lýKhông phù hợp với tài sản bàn giao dự kiến Q4/2027.

Đáp nguyên văn“Greenera dự kiến bàn giao Q4/2027 nên không tạo dòng tiền cho thuê ngay. Nếu anh/chị cần dòng tiền hiện tại, em không khuyên chọn dự án này.”

Đi tiếp→ Dừng.

Chọn nhóm sản phẩm đầu tư

Chọn theo tổng vốn và tệp sử dụng, không theo lời hứa “dễ bán”.

Sale nói: “Em so 1PN để tối ưu tổng vốn với 2PN để phục vụ tệp gia đình; từng căn phải CHECK ADMIN.”

Chọn 1PN

Tâm lýƯu tiên vốn đầu vào thấp và quan tâm hỗ trợ cho thuê.

Đáp nguyên văn“SEREN 1PN 46,87 m² có listing web công ty ngày 04/10/2026 từ 5,54 tỷ. Em tách hỗ trợ 480 triệu khỏi giả định tiền thuê thị trường, rồi chỉ báo mức sau ưu đãi khi bảng tính đã xác nhận.”

Đi tiếp→ I4.

Chọn 2PN

Tâm lýChấp nhận tổng vốn cao hơn để phục vụ nhu cầu gia đình.

Đáp nguyên văn“SEREN 2PN 76,2–76,33 m² có listing web công ty ngày 04/10/2026 từ 8,34 tỷ. Em chưa có dữ liệu cho thuê thực tế để kết luận suất sinh lời; mình đánh giá khả năng giữ vốn trước.”

Đi tiếp→ I4.

Muốn 3PN/duplex vì hiếm

Tâm lýĐánh vào độ hiếm nhưng tổng vốn và chi phí hoàn thiện lớn.

Đáp nguyên văn“Sản phẩm lớn có tính khác biệt nhưng không mặc định thanh khoản tốt. Duplex bàn giao thô; mình cần tổng chi phí hoàn thiện và thời gian giữ trước khi chọn.”

Đi tiếp→ CHECK ADMIN + dự toán; thiếu thì chưa đề xuất.

So với dự án khác “Dự án kia cho thuê/bán lại tốt hơn.”

Tâm lýĐang dùng một nhận định thị trường chưa có cùng dữ liệu đối chứng.

Đáp nguyên văn“Mình so cùng năm tiêu chí: tổng vốn, lịch đóng, thời điểm bàn giao, tiêu chuẩn hoàn thiện và dữ liệu thuê thực tế. Với Greenera em có ba mục đầu và tiêu chuẩn bàn giao; dữ liệu thuê thị trường chưa được nghiên cứu xác nhận nên em để trống, không tự điền.”

Đi tiếp→ Nếu Greenera còn phù hợp: chọn 1PN/2PN rồi I4. Nếu tiêu chí bắt buộc không đạt: dừng.

Stress-test ba kịch bản xấu

Không thuê ngay, lãi sau hỗ trợ tăng, phải giữ lâu hơn.

Sale nói: “Nếu cả ba kịch bản xấu vẫn chịu được thì mới đi tiếp. Em không dùng giả định tăng giá.”

Vẫn chịu được

Tâm lýNăng lực vốn phù hợp hơn với chiến lược giữ.

Đáp nguyên văn“Em ghi lại giới hạn an toàn và chỉ chọn căn nằm trong đó. Bước tiếp theo là rà ưu đãi đủ điều kiện.”

Đi tiếp→ I5.

Không chịu được

Tâm lýPhương án phụ thuộc quá nhiều vào thị trường thuận lợi.

Đáp nguyên văn“Vậy phương án hiện tại chưa an toàn. Mình giảm tổng giá, giảm vay hoặc dừng; em không lấy ưu đãi ngắn hạn để che rủi ro dài hạn.”

Đi tiếp→ Quay I2/I3 hoặc kết thúc.

Muốn biết lợi nhuận chắc chắn

Tâm lýĐòi một mức bảo đảm mà dữ liệu không có.

Đáp nguyên văn“Em không có nguồn xác nhận để cam kết lợi nhuận. Nếu quyết định cần một mức lời chắc chắn, em khuyên chưa mua.”

Đi tiếp→ Dừng.

Rà chính sách và ưu đãi

Chỉ tính khoản đủ điều kiện và còn hiệu lực.

Sale nói: “Em đánh dấu từng khoản: đủ điều kiện, không đủ hoặc chờ xác minh; không cộng cơ học.”

Muốn tối đa chiết khấu

Tâm lýTối ưu giá mua, có thể đánh đổi thanh khoản.

Đáp nguyên văn“Mức TTS 95% có CK 15% theo văn bản, nhưng phải đạt thời hạn và điều kiện. Mình so số tiền tiết kiệm với lượng tiền bị khóa, rồi mới chọn.”

Đi tiếp→ PA 95% nếu đủ điều kiện và vẫn an toàn; nếu không chọn 70%/50%/chuẩn.

Hỏi cộng CK 3%/5%

Tâm lýMuốn biết tổng ưu đãi cuối cùng.

Đáp nguyên văn“CK 3% Nam Hà Nội và 5% khách thân thiết có điều kiện riêng. Trang áp dụng đồng thời chưa được đọc đầy đủ, nên em chưa cộng cho đến khi admin xác nhận bằng văn bản.”

Đi tiếp→ Gắn cờ xác minh.

Lo pháp lý/tiến độ “Sở hữu lâu dài và Q4/2027 có chắc không?”

Tâm lýMuốn bảo toàn vốn bằng hồ sơ và điều khoản, không bằng cam kết miệng.

Đáp nguyên văn“Booklet nêu sở hữu lâu dài và mốc bàn giao dự kiến Q4/2027. File pháp lý scan chưa được trích xuất trong nghiên cứu, nên em không khẳng định hơn tài liệu. Trước khi cọc, mình phải đọc hồ sơ và điều khoản HĐMB; thiếu hoặc lệch thì dừng.”

Đi tiếp→ Gắn cờ xác minh pháp lý/tiến độ; chỉ sang I6 khi tài liệu đủ.

Chỉ quan tâm quà tặng

Tâm lýĐang neo vào lợi ích tức thời.

Đáp nguyên văn“Quà được khấu trừ theo điều kiện, nhưng mình chỉ mua nếu sản phẩm và dòng tiền vẫn hợp khi bỏ quà ra khỏi quyết định.”

Đi tiếp→ I6.

Chốt buổi phân tích 30 phút

Chuẩn bị hai bảng vốn và rủi ro, không hứa lợi nhuận.

Sale nói: “Em chuẩn bị hai bảng: vốn tự có và vốn vay, có tổng tiền, lịch đóng, ưu đãi đủ điều kiện và rủi ro sau ưu đãi. Mình xem lúc [A] hay [B]?”

Đồng ý

Tâm lýMuốn ra quyết định dựa trên số.

Đáp nguyên văn“Em chốt [giờ/ngày]. Anh/chị giúp em xác nhận vốn tự có [x], trần vay [y] và thời gian giữ [z] để bảng không sai.”

Đi tiếp→ Cây gặp Bước 01–07, nhánh đầu tư.

Chỉ muốn bảng gửi trước

Tâm lýMuốn tự xem, chưa sẵn sàng gặp.

Đáp nguyên văn“Em gửi bản tóm tắt, nhưng không ghi lợi nhuận dự kiến khi chưa có dữ liệu thị trường. Sau khi xem, anh/chị chọn có cần trao đổi tiếp hay dừng.”

Đi tiếp→ Follow-up một lần theo đồng thuận.

Cần hỏi cộng sự/người nhà

Tâm lýQuyết định có nhiều bên.

Đáp nguyên văn“Em mời người cùng quyết định vào buổi phân tích để cùng nhìn một bộ số; mình không chốt trước khi họ hiểu rủi ro.”

Đi tiếp→ Chốt lịch đủ người.

Quyết định: giữ căn, xác minh hay dừng

Chỉ đi tới cọc sau khi qua stress-test và rà chính sách.

Sale hỏi: “Nếu trạng thái căn và chính sách đúng như tài liệu, phương án này có vượt giới hạn vốn hay rủi ro nào anh/chị vừa đặt ra không?”

Không vượt

Tâm lýPhương án đã phù hợp tiêu chí đầu tư đã xác nhận.

Đáp nguyên văn“Vậy em kiểm tra admin và cùng anh/chị đọc phiếu cọc. Bất kỳ điểm nào sai so với bảng mình vừa duyệt thì dừng.”

Đi tiếp→ Gặp Bước 08.

Còn phụ thuộc tăng giá/cho thuê

Tâm lýPhương án chưa đứng vững nếu thị trường không thuận.

Đáp nguyên văn“Vậy chưa nên cọc. Em không biến kỳ vọng thành cam kết; mình chỉ quay lại khi dòng tiền tự thân chịu được.”

Đi tiếp→ Dừng.

Cần suy nghĩ

Tâm lýCòn rủi ro chưa gọi tên hoặc chưa thoải mái.

Đáp nguyên văn“Anh/chị đang thiếu một dữ liệu hay chỉ cần thêm thời gian? Nếu thiếu dữ liệu, mình ghi đúng một việc và giờ trả; nếu cần thời gian, em không tạo hạn giả.”

Đi tiếp→ Xác minh có mốc hoặc kết thúc mở.

Kịch bản gặp trực tiếp — 45 phút

Đặt trang này cạnh tài liệu. Đi lần lượt 8 bước; mỗi bước kết thúc bằng một câu xác nhận.

Bộ tài liệu phải mở sẵn: mặt bằng đúng loại căn · bảng hàng ngày gặp khách · CSBH đầy đủ còn hiệu lực · tiêu chuẩn bàn giao · bảng dòng tiền cá nhân hóa · tour 360. Nếu thiếu một tài liệu, đánh dấu “chờ xác minh”, không nói theo trí nhớ.

Khách ở thật

Đi sâu: số người, sinh hoạt, thời điểm nhận nhà, căn hoàn thiện, tiện ích.

Mình chọn căn để sống mỗi ngày, nên em ưu tiên công năng trước ưu đãi.

Khách mua cho con / gia đình

Đi sâu: người sử dụng thật, quyền quyết định, an toàn, số phòng, thời điểm.

Mời người sẽ ở tham gia chọn căn để tránh mua đúng giá nhưng sai nhu cầu.

Khách đầu tư

Đi sâu: vốn, thời gian giữ, vay, dòng tiền xấu; không hứa tăng giá.

Em chỉ trình con số trong tài liệu và tách rõ ưu đãi khỏi lợi nhuận thị trường.

Cây hội thoại khi gặp — 8 điểm rẽ

Mỗi bước kết thúc bằng quyết định rõ: đi tiếp, quay lại bước trước, xác minh hoặc dừng.

Thống nhất mục tiêu buổi gặp

Sale xin quyền dẫn dắt và xác định ai có quyền quyết định.

Sale nói: “Trong 45 phút em đi theo nhu cầu, hai phương án căn, dòng tiền và điểm cần xác minh. Ngoài anh/chị, ai cùng ra quyết định?”

Đủ người quyết định “Hai vợ chồng cùng xem.”

Tâm lýSẵn sàng trao đổi nghiêm túc và ra quyết định chung.

Đáp nguyên văn“Tốt ạ. Em sẽ hỏi từng người một ưu tiên số một, rồi chỉ chọn phương án đáp ứng phần chung của hai anh/chị.”

Đi tiếp→ Bước 02 · khám phá nhu cầu.

Thiếu người quyết định “Vợ/chồng tôi không đi.”

Tâm lýBuổi này chỉ nên khảo sát, không nên ép chốt.

Đáp nguyên văn“Mình vẫn lọc căn hôm nay, nhưng em không đề nghị chuyển cọc khi thiếu người cùng quyết định. Nếu có phương án phù hợp, mình hẹn cuộc gọi 10–15 phút có đủ người.”

Đi tiếp→ Bước 02 nhưng đặt trạng thái chưa chốt.

Muốn nghe giá ngay “Nói giá trước đi.”

Tâm lýMuốn kiểm tra nhanh có nằm trong tầm hay không.

Đáp nguyên văn“Em nói mốc listing web công ty ngày 04/10 ngay để anh/chị lọc: 1PN 5,54; 2PN 8,34; 2PN sân vườn 8,74; 3PN 11,78; 4PN 15,31 tỷ. Sau CHECK ADMIN em mới báo đúng mã căn và mức sau ưu đãi đủ điều kiện. Khoảng này có nằm trong giới hạn anh/chị xem xét không?”

Đi tiếp→ Nếu có: Bước 02. Nếu không: giảm cấu hình hoặc dừng.

Khám phá 7 biến

Mục đích, người ở, thời điểm, số phòng, tiêu chí bắt buộc, vốn tự có, trần trả tháng.

Sale kết luận: “Em hiểu đúng là [tóm tắt]. Trong các yếu tố đó, [x] quan trọng nhất. Đúng vậy không ạ?”

Nói rất rõ

Tâm lýĐã nghiên cứu, muốn sale vào thẳng phương án.

Đáp nguyên văn“Em đã đủ dữ liệu. Em sẽ bỏ mọi căn không đạt [tiêu chí bắt buộc] và chỉ trình hai phương án.”

Đi tiếp→ Bước 03 rồi 04.

Mơ hồ “Căn nào đẹp là được.”

Tâm lýChưa chuyển mong muốn thành tiêu chí ra quyết định.

Đáp nguyên văn“‘Đẹp’ với anh/chị là nhiều ánh sáng, hướng nhìn, phòng rộng hay tổng thể sang? Nếu chỉ được giữ một yếu tố, anh/chị chọn gì?”

Đi tiếp→ Ở lại Bước 02 đến khi có một tiêu chí đo được.

Mâu thuẫn giữa hai người

Tâm lýMột người ưu tiên trải nghiệm, người kia ưu tiên tài chính.

Đáp nguyên văn“Em nghe một bên ưu tiên [A], một bên ưu tiên [B]. Mình thống nhất một trần tài chính không vượt và một tiêu chí công năng không bỏ; em chỉ chọn căn nằm trong cả hai.”

Đi tiếp→ Chốt hai ràng buộc rồi Bước 04.

Ngân sách không khớp

Tâm lýCó mong muốn cao hơn sức chi trả.

Đáp nguyên văn“Với trần [x], cấu hình [y] hiện chưa khớp khoảng giá snapshot. Em đề nghị giảm cấu hình hoặc dừng, không dùng khoản vay vượt sức để nối khoảng cách.”

Đi tiếp→ Quay chọn loại căn thấp hơn hoặc kết thúc.

Khách hỏi → Sale đáp + Dẫn dắt ngược

7 tình huống thường gặp tại buổi tư vấn trực tiếp. Chỉ trả lời theo đúng căn và tài liệu đang mở trước mặt khách.

Khách hỏi:“Căn này hướng gì, có bị nắng nóng không?”

Sale đáp:“Căn [mã căn] theo bảng hàng và mặt bằng là hướng [hướng thực tế]. Về nắng, em sẽ đối chiếu đúng hướng cửa, hướng ban công, tầng và vật cản; em không kết luận chỉ từ tên hướng.”

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị có hướng nào ưu tiên hoặc cần tránh theo phong thủy không ạ?”
Khách hỏi:“Phí quản lý bao nhiêu?”

Sale đáp:“Theo CSBH, anh/chị được tặng phí quản lý 2 năm đầu kể từ ngày đến hạn bàn giao. Sau thời gian đó áp dụng theo biểu phí của ban quản lý; tài liệu em đang có chưa nêu con số cụ thể nên em sẽ gửi lại khi có văn bản.”^CS

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị mua để ở hay cho thuê ạ?”
Khách hỏi:“Dân cư về ở đông chưa, tiện ích hoạt động chưa?”

Sale đáp:“Dự án dự kiến bàn giao quý IV/2027 nên hiện vẫn đang thi công, chưa có cư dân về ở. Tiện ích nội khu sẽ được bàn giao theo tiến độ của chủ đầu tư; em không nói là đã vận hành khi chưa bàn giao.”^BH

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị cần ở ngay hay có thể chờ đến mốc bàn giao dự kiến ạ?”
Khách hỏi:“Đầu tư thì cho thuê được bao nhiêu?”

Sale đáp:“Tài liệu hiện chỉ xác nhận gói hỗ trợ cho thuê căn 1PN là 480 triệu, được trừ vào giá chưa VAT và kinh phí bảo trì khi ký HĐMB. Đây không phải cam kết giá thuê thị trường, nên em chưa đưa ra số thuê thực tế khi chưa có dữ liệu xác nhận.”^CS

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị ưu tiên đầu tư ngắn hạn hay giữ tài sản dài hạn ạ?”
Khách hỏi:“Sao giá cao hơn dự án X bên cạnh?”

Sale đáp:“Em đồng ý là phải so kỹ phần chênh. Với Greenera, mình đang trả cho vị trí cửa ngõ phía Nam tại 486 Ngọc Hồi, đơn vị phát triển Tân Hoàng Minh, tiêu chuẩn bàn giao và các chính sách ưu đãi; em sẽ đặt hai dự án trên cùng cơ sở giá đã gồm gì, diện tích, sở hữu và thời điểm nhận nhà thay vì nói xấu dự án khác.”^BH^TC

Dẫn dắt ngược:“Ngoài giá ra, tiêu chí nào quan trọng nhất với anh/chị ạ?”
Khách hỏi:“Có căn nào rẻ hơn không?”

Sale đáp:“Có ạ. Nhóm giá thấp hơn là căn 1PN SEREN; listing web công ty ngày 04/10/2026 từ 5,54 tỷ. Trang listing chưa ghi rõ VAT/KPBT; mã căn, trạng thái và mức sau ưu đãi phải kiểm tra lại trước khi xác nhận.”^KHP

Dẫn dắt ngược:“Anh/chị muốn giữ tổng ngân sách trong khoảng nào để em lọc đúng ạ?”
Khách hỏi:“Chiết khấu có chắc chắn không, giấy tờ gì đảm bảo?”

Sale đáp:“Mọi ưu đãi phải theo văn bản CSBH chính thức và đúng điều kiện của hồ sơ. Em sẽ thể hiện từng khoản trên phiếu tính giá, rồi cùng anh/chị đối chiếu CSBH và điều khoản HĐMB trước khi ký; khoản nào chưa được xác nhận thì em đánh dấu chờ xác minh.”^CS

Dẫn dắt ngược:“Em gửi anh/chị bảng tính chi tiết theo phương án thanh toán mình chọn để cùng kiểm tra nhé?”

Định vị dự án và xử lý nghi ngại đầu tiên

Chỉ nêu 3 ý khớp nhu cầu rồi hỏi khách nghi ngại gì.

Sale hỏi: “Trong ba điểm vừa nêu, điểm nào đáng quan tâm nhất và điểm nào anh/chị còn nghi ngại?”

Quan tâm vị trí

Tâm lýĐang kiểm tra sự tiện lợi thực tế.

Đáp nguyên văn“Mình lấy đúng ba hành trình thường xuyên của gia đình để đối chiếu từ 486 Ngọc Hồi. Các mốc trong booklet chỉ là mô tả dự án, không thay cho thời gian đi thật của anh/chị.”

Đi tiếp→ Nếu hành trình khớp: Bước 04. Không khớp: dừng.

Lo pháp lý

Tâm lýCần thấy hồ sơ và điều khoản, sợ rủi ro sở hữu.

Đáp nguyên văn“Booklet nêu sở hữu lâu dài, nhưng file pháp lý scan chưa được trích xuất trong nghiên cứu. Em không dùng booklet thay hồ sơ. Mình ghi danh sách giấy tờ và điều khoản HĐMB cần đọc; thiếu thì chưa cọc.”

Đi tiếp→ Gắn cờ xác minh; có thể xem sản phẩm nhưng chưa chốt.

Lo tiến độ/chủ đầu tư

Tâm lýKhông muốn chịu rủi ro bàn giao chậm.

Đáp nguyên văn“Tài liệu nêu CĐT CTCP Tổng Bách Hóa, phát triển bởi Tân Hoàng Minh Group, tổng thầu Delta và bàn giao dự kiến Q4/2027. Mình phải đọc điều khoản HĐMB về bàn giao và xử lý chậm; em không nói ‘chắc chắn’.”

Đi tiếp→ Bước 07 · nút thắt tiến độ.

Không thấy khác biệt

Tâm lýChưa kết nối điểm dự án với nhu cầu cá nhân.

Đáp nguyên văn“Vậy em không nói thêm tiện ích chung. Em quay lại đúng ưu tiên [x] của anh/chị và chứng minh bằng mặt bằng, tiêu chuẩn bàn giao và dòng tiền của hai căn.”

Đi tiếp→ Bước 04 · chứng minh bằng sản phẩm.

So hai căn theo công năng

Khách chọn A/B trước khi thấy ưu đãi.

Sale hỏi: “Nếu bỏ giá sang một bên, căn A hay B hợp cách sử dụng hơn? Vì sao?”

Chọn A vì đủ dùng

Tâm lýThiên về hiệu quả, không cần trả thêm cho trải nghiệm.

Đáp nguyên văn“Em giữ A làm phương án chính vì [lặp đúng lý do]. Căn B chỉ còn vai trò so sánh, em không dùng nó để đẩy ngân sách.”

Đi tiếp→ Bước 05 · bóc dòng tiền A.

Chọn B vì trải nghiệm

Tâm lýChấp nhận phần chênh nếu dùng lâu dài.

Đáp nguyên văn“B thắng ở [lý do khách nói]. Bây giờ mình xem phần chênh giá và chi phí hoàn thiện nếu có; chỉ giữ B nếu dòng tiền vẫn an toàn.”

Đi tiếp→ Bước 05 · so phần chênh.

Lo bàn giao thô

Tâm lýSợ chi phí và thời gian hoàn thiện phát sinh.

Đáp nguyên văn“Lo như vậy là đúng. Trục 05–08 SM2 và toàn bộ Duplex bàn giao thô. Nếu chưa có dự toán hoàn thiện và thời gian thi công, em không dùng giá căn để kết luận tổng chi phí.”

Đi tiếp→ Chuyển căn hoàn thiện hoặc lập câu hỏi mở về chi phí.

Không thích cả hai

Tâm lýTiêu chí bắt buộc chưa được đáp ứng.

Đáp nguyên văn“Điểm không hợp là diện tích, bố trí, hướng hay tiêu chuẩn bàn giao? Nếu bảng hàng không có căn đạt tiêu chí đó, em xin dừng thay vì ép chọn gần đúng.”

Đi tiếp→ Quay Bước 02; nếu tiêu chí không thể đáp ứng thì kết thúc.

Mở giá và chọn phương án tài chính

Bóc từng lớp: giá, cọc, HĐMB, đợt đóng, ưu đãi, khoản vay.

Sale hỏi: “Đợt nào tạo áp lực lớn nhất? Nếu thu nhập giảm hoặc lãi tăng sau hỗ trợ, mức này còn chịu được không?”

Vốn tự có mạnh

Tâm lýMuốn chiết khấu cao nhưng vẫn cần thanh khoản.

Đáp nguyên văn“Em so bốn cột: tiến độ chuẩn, TTS 50% CK 8%, 70% CK 10%, 95% CK 15%, theo điều kiện của chính sách. Mình loại ngay phương án làm quỹ dự phòng xuống dưới mức an toàn.”

Đi tiếp→ PA vốn tự có; Bước 06 rà điều kiện CSBH.

Cần vay

Tâm lýMuốn kéo giãn tiền nhưng dễ tập trung vào thời gian hỗ trợ.

Đáp nguyên văn“Chính sách nêu vay tối đa 70%, khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến 31/12/2027 và ân hạn gốc trong thời gian hỗ trợ. Em dựng thêm kịch bản sau hỗ trợ; nếu khoản trả vượt trần, mình giảm giá căn hoặc giảm tỷ lệ vay.”

Đi tiếp→ PA vay thận trọng; stress-test trước Bước 07.

Giá cao

Tâm lýHoặc vượt ngân sách, hoặc chưa thấy giá trị.

Đáp nguyên văn“Anh/chị thấy cao so với trần tiền của mình hay so với dự án khác? Nếu vượt trần, em đổi cấu hình. Nếu so dự án, mình dùng cùng tiêu chí và cùng phần đã gồm VAT, kinh phí bảo trì.”

Đi tiếp→ Vượt trần: quay Bước 04. So sánh: Bước 07.

Không muốn cọc 50 triệu

Tâm lýChưa tin quy trình hoặc sợ mất cọc.

Đáp nguyên văn“Mình chưa chuyển tiền. Trước hết phải đọc phiếu đặt cọc: bên nhận, mã căn, thời hạn ký HĐMB 10 ngày và các trường hợp xử lý tiền cọc. Chưa hiểu rõ thì dừng.”

Đi tiếp→ Bước 08 chỉ sau khi có chứng từ chính thức.

Rà ưu đãi theo điều kiện

Phân biệt quà/chiết khấu với giá trị sản phẩm và dòng tiền thật.

Sale hỏi: “Anh/chị muốn tối ưu tổng tiền bằng vốn tự có hay giữ thanh khoản? Em chỉ tính phương án mình thực sự làm được.”

Muốn cộng tất cả ưu đãi

Tâm lýDễ coi headline chính sách là số chắc chắn được hưởng.

Đáp nguyên văn“Em chưa cộng cơ học. Mỗi ưu đãi có đối tượng, thời hạn và cách khấu trừ riêng; trang điều kiện áp dụng đồng thời chưa được nghiên cứu đầy đủ. Em đánh dấu từng khoản ‘đủ/không đủ/chờ xác minh’.”

Đi tiếp→ Chỉ dùng tổng đã được admin xác nhận.

Hỏi hỗ trợ cho thuê

Tâm lýCó thể đang nhầm hỗ trợ chính sách với lợi nhuận cho thuê thị trường.

Đáp nguyên văn“Khoản 480 triệu cho 1PN là hỗ trợ theo CSBH, trừ vào giá chưa VAT và kinh phí bảo trì khi ký HĐMB; không phải cam kết căn sẽ cho thuê được 20 triệu/tháng sau 24 tháng.”

Đi tiếp→ Nhánh đầu tư: tính kịch bản không có khách thuê.

Chờ ưu đãi mới

Tâm lýMuốn trì hoãn hoặc kỳ vọng điều kiện tốt hơn.

Đáp nguyên văn“Em không thể dự đoán chính sách sau. Mình chỉ đánh giá phương án hiện tại bằng văn bản còn hiệu lực; nếu chưa đủ hấp dẫn, anh/chị chưa cần mua.”

Đi tiếp→ Dừng hoặc đặt lịch rà lại khi có văn bản thật; không hứa.

Gỡ nút thắt cuối

Dùng thang 10 điểm để xác định chính xác lý do chưa quyết.

Sale hỏi: “Nếu chấm phương án này 10 điểm, anh/chị chấm mấy? Điểm còn thiếu nằm ở sản phẩm, pháp lý, tiến độ, dòng tiền hay người nhà?”

8–10 điểm

Tâm lýĐã gần quyết định, chỉ cần điều kiện cuối được xác nhận.

Đáp nguyên văn“Nếu em xác minh đúng trạng thái căn và chính sách như tài liệu đang xem, anh/chị có sẵn sàng đọc phiếu cọc hôm nay không?”

Đi tiếp→ Nếu đồng ý: Bước 08. Nếu chưa: hỏi đúng một điều kiện còn thiếu.

5–7 điểm

Tâm lýCòn một phản đối thật, chưa nên chốt.

Đáp nguyên văn“Điều gì cần thay đổi hoặc được chứng minh để tăng đúng một điểm? Em chỉ xử lý việc đó, không thuyết trình lại.”

Đi tiếp→ Mở đúng tài liệu; thiếu nguồn thì hẹn xác minh.

Dưới 5 điểm

Tâm lýDự án hoặc phương án không khớp ở mức nền tảng.

Đáp nguyên văn“Em hiểu đây chưa phải phương án phù hợp. Anh/chị cho em một lý do chính để em ghi nhận, rồi mình dừng tại đây.”

Đi tiếp→ Kết thúc; không dùng khan hiếm/ưu đãi để kéo điểm.

So dự án khác

Tâm lýChưa có chuẩn so đồng nhất.

Đáp nguyên văn“Mình so cùng năm dòng: tổng giá đã gồm gì, sở hữu, thời điểm bàn giao, tiêu chuẩn bàn giao và lịch vốn. Em chỉ điền số có nguồn; phần dự án kia anh/chị xác minh tương tự.”

Đi tiếp→ Hẹn lại sau bảng so; không chốt hôm nay.

Chốt cọc có điều kiện hoặc chốt bước xác minh

Không chuyển tiền trước khi đọc lại sản phẩm, giá, ưu đãi, dòng tiền, chứng từ và người quyết định.

Sale nói: “Nếu admin xác nhận căn còn và chính sách đúng, em đề nghị mình đọc phiếu đặt cọc và rà từng điều kiện trước khi thực hiện bước 50 triệu. Nếu có điểm sai, mình dừng.”

Sẵn sàng cọc

Tâm lýĐã chấp nhận phương án; cần kiểm soát rủi ro thao tác.

Đáp nguyên văn“Mình đọc lại sáu dòng: mã căn và tiêu chuẩn; giá đã gồm/chưa gồm; ưu đãi đủ điều kiện; cọc 50 triệu và HĐMB trong 10 ngày; bên nhận và nội dung chuyển khoản; sự đồng ý của tất cả người quyết định.”

Đi tiếp→ Chỉ thực hiện theo chứng từ/quy trình chính thức.

Cần suy nghĩ

Tâm lýChưa sẵn sàng hoặc còn một điểm chưa nói ra.

Đáp nguyên văn“Anh/chị cần thêm thông tin hay cần thêm thời gian cảm thấy thoải mái? Nếu là thông tin, mình ghi đúng một việc và giờ em trả lời. Nếu là thời gian, em tôn trọng và không tạo hạn giả.”

Đi tiếp→ Hẹn follow-up có việc cụ thể hoặc kết thúc mở.

Phải hỏi người nhà

Tâm lýThiếu đồng thuận; cọc ngay dễ tạo xung đột.

Đáp nguyên văn“Mình chưa cọc. Em gói hai phương án vào một trang và hẹn cuộc gọi có đủ người. Em không nhờ anh/chị tự truyền đạt hàng chục con số.”

Đi tiếp→ Hẹn lại với đủ người quyết định.

Căn chưa xác nhận

Tâm lýSợ mất căn nhưng thông tin chưa đáng tin.

Đáp nguyên văn“Trạng thái đang CHECK ADMIN nên em không nhận tiền và không nói căn đã giữ. Em xác minh bằng kênh chính thức trước [giờ]; sai bất kỳ thông tin nào thì mình dừng.”

Đi tiếp→ Chờ xác minh; không tạo khan hiếm giả.

010–4 phút

Mở buổi gặp và xin quyền dẫn dắt

Phiếu ghi nhu cầu

Cảm ơn anh/chị đã dành thời gian. Trong 45 phút, em đi theo bốn phần: nhu cầu thật, hai phương án căn, dòng tiền, rồi các điểm cần xác minh. Em sẽ nói cả ưu lẫn nhược. Cuối buổi, nếu đủ thông tin mình quyết định bước tiếp; nếu không hợp, em nói thẳng. Anh/chị đồng ý cách làm này chứ ạ?

Hỏi

“Ngoài anh/chị, ai cùng ra quyết định? Điều gì cần có để hôm nay mình có thể quyết định?”

Chỉ đi tiếp khi: biết người quyết định và mục tiêu buổi gặp.

024–11 phút

Khám phá đủ 7 biến

Em xin hỏi lần lượt để không tư vấn sai căn. Một: mua để ở hay đầu tư? Hai: ai sẽ sử dụng? Ba: muốn nhận nhà khi nào? Bốn: cần mấy phòng ngủ? Năm: tiêu chí nào không thể thỏa hiệp — hướng, tầng, sân vườn hay hoàn thiện? Sáu: vốn tự có thoải mái? Bảy: nếu vay, mức trả hàng tháng tối đa?

Đào sâu

“Vì sao yếu tố đó quan trọng?” · “Nếu không mua trong 12 tháng tới thì có ảnh hưởng gì?” · “Giữa tổng giá thấp và căn dễ sống lâu dài, anh/chị ưu tiên gì?”

Em hiểu đúng là [tóm tắt nguyên nhu cầu]. Trong các yếu tố đó, [ưu tiên số 1] là quan trọng nhất. Đúng vậy không ạ?

Đầu ra: một câu nhu cầu đã được khách xác nhận; không giới thiệu dự án trước bước này.

0311–16 phút

Định vị dự án bằng 3 ý đúng nhu cầu

FactsheetBooklet

Dựa trên điều anh/chị vừa nói, Greenera có ba điểm đáng kiểm tra. Thứ nhất, dự án tại 486 Ngọc Hồi, quy mô 830 căn thương mại trong 3 tòa, mật độ xây dựng 33,1%. Thứ hai, sở hữu lâu dài và dự kiến bàn giao Q4/2027 theo booklet. Thứ ba, cơ cấu căn từ 1PN 46,87 m² tới sản phẩm lớn và Duplex, nên mình có thể so đúng nhu cầu thay vì cố lấy căn đang có.

^BH Với khách ở thật, thay ý thứ ba bằng bàn giao + tiện ích. Với khách đầu tư, thay bằng tiến độ vốn + khoảng giá; luôn giữ câu “theo tài liệu”.

Kiểm tra

“Trong ba điểm này, điểm nào đáng quan tâm nhất? Điểm nào anh/chị còn nghi ngại?”

0416–23 phút

Trình sản phẩm từ công năng, chưa nói ưu đãi

Mặt bằngTour 360

Em bắt đầu bằng công năng. Phương án A là [loại căn] vì [lý do khớp nhu cầu]. Phương án B là [loại căn] vì [lợi ích khác]. Em chỉ so hai căn để mình nhìn rõ đánh đổi: tổng tiền, diện tích, hướng/tầng và tiêu chuẩn bàn giao.

Ở thật

Cho khách mô tả một ngày sống: ai dùng phòng nào, đồ đạc đặt đâu, ưu tiên ánh sáng hay riêng tư. Sau đó mới mở tour 360.

Lưu ý

SM2 trục 05–08 và toàn bộ Duplex bàn giao thô; căn hoàn thiện có kính Low-E, khóa thông minh, video doorphone, điều hòa âm trần 2 chiều. Danh mục thương hiệu có thể thay bằng chất lượng tương đương; HĐMB là căn cứ chính thức.^TC

Hỏi chốt: “Nếu bỏ giá sang một bên, anh/chị thấy căn A hay B hợp cách sử dụng hơn? Vì sao?”

0523–30 phút

Mở giá và bóc dòng tiền từng lớp

Bảng hàng mớiBảng dòng tiền

Bây giờ em mới mở giá. Đây là giá HĐMB gồm VAT và kinh phí bảo trì theo bảng ngày [ngày]. Giá này chưa đồng nghĩa căn còn. Em sẽ bóc theo thứ tự: tổng giá, khoản cọc, tiền khi ký HĐMB, các đợt tiếp theo, ưu đãi đủ điều kiện, rồi khoản vay nếu có.

Nói số

“Cọc 50 triệu; theo CSBH quỹ CĐT tháng 9/2026, ký HĐMB trong 10 ngày và thanh toán 10% tổng giá trị giao dịch gồm VAT. Tiến độ chuẩn có 14 lần thanh toán; mốc bàn giao dự kiến Q4/2027 có phần thanh toán 30% cùng VAT tương ứng và 100% kinh phí bảo trì.”^CS

Nếu vay

“Văn bản nêu vay tối đa 70% giá trị giao dịch gồm VAT, khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến 31/12/2027 và ân hạn gốc trong thời gian hỗ trợ. Mình vẫn phải tính lãi sau ưu đãi.”^CS

Hỏi chốt: “Đợt nào tạo áp lực lớn nhất? Nếu thu nhập giảm hoặc lãi tăng sau hỗ trợ, mức này còn chịu được không?”

0630–35 phút

Giải thích ưu đãi, tách khỏi giá trị thật

CSBH toàn văn

Ưu đãi chỉ có ý nghĩa khi anh/chị đủ điều kiện và dòng tiền phù hợp. Chính sách quỹ CĐT tháng 9 nêu 2 năm phí quản lý; quà Mùa trăng an cư 200 triệu cho 1PN, 300 triệu cho 2PN/2PN sân vườn và 100 triệu cho nhóm 3–4PN; cùng các mức chiết khấu riêng cho khách đủ điều kiện. Thanh toán sớm 95%, 70% hoặc 50% có mức chiết khấu tương ứng 15%, 10% hoặc 8%, nhưng phải tuân thủ mốc và điều kiện của văn bản.

^CS Nói rõ quà/chiết khấu trừ vào giá chưa VAT & KPBT theo chính sách. Trang 6–7 chưa được nghiên cứu đầy đủ: phải mở văn bản hiện hành để rà điều kiện áp dụng đồng thời.

Hỏi

“Anh/chị muốn tối ưu tổng tiền bằng vốn tự có hay giữ thanh khoản? Em chỉ tính phương án anh/chị thực sự làm được.”

0735–40 phút

Cho khách nói nút thắt cuối

Đến đây, nếu chấm phương án này theo thang 10 điểm, anh/chị chấm mấy? Điểm còn thiếu nằm ở sản phẩm, pháp lý, tiến độ, dòng tiền hay cần người nhà cùng xem?

Nếu 8–10

Hỏi: “Nếu em xác minh đúng căn và chính sách, anh/chị có sẵn sàng giữ căn hôm nay không?”

Nếu 5–7

Hỏi thêm một lý do cụ thể; mở đúng tài liệu, không thuyết trình lại toàn bộ.

Nếu dưới 5

Dừng chốt. Hỏi “Dự án không khớp ở đâu?” và kết thúc lịch sự.

Nguyên tắc: chỉ xử lý một nút thắt thật; không dùng khan hiếm hay tăng giá khi chưa có xác nhận bằng văn bản.

0840–45 phút

Chốt bước tiếp theo hoặc chốt cọc có điều kiện

Em tóm tắt: anh/chị chọn [căn/phương án] vì [ba lý do khách đã nói]. Dòng tiền tại các mốc [x] nằm trong giới hạn mình vừa xác nhận. Bây giờ em kiểm tra lại trạng thái căn và chính sách với admin. Nếu đúng như tài liệu đang xem, em đề nghị mình đọc phiếu đặt cọc, rà các trường hợp xử lý tiền cọc và thực hiện bước 50 triệu theo quy trình chính thức của CĐT. Nếu có điểm nào sai, mình dừng.

Phải làm

Đọc mã căn, diện tích, giá gồm/chưa gồm gì, ưu đãi đủ điều kiện, thời hạn ký HĐMB 10 ngày, lịch thanh toán, bên nhận tiền và điều kiện hoàn/không hoàn trên chứng từ.

Nếu chưa cọc

“Mình thống nhất còn đúng một việc cần xác minh là [x]. Em trả lời bằng tài liệu trước [giờ cụ thể], sau đó mình gọi lại với cả [người đồng quyết định].”

Kết thúc: khách phải biết rõ việc tiếp theo, người phụ trách và mốc thời gian; không để lại lời hứa mơ hồ.

Phiếu ghi nhanh — sale điền trong lúc nói

Mục đích: ở thật / cho người thân / giữ tài sản / cho thuê.
Người sử dụng: số người, độ tuổi, nhu cầu phòng.
Thời điểm: cần nhà ngay hay khớp Q4/2027.
Bắt buộc: loại căn, tầng, hướng, sân vườn, hoàn thiện.
Vốn: tiền tự có, lịch tiền về, trần trả hàng tháng.
Người quyết định: ai cần có mặt trước khi cọc.
Hai phương án: A tối ưu tổng tiền; B tối ưu trải nghiệm.
Nút thắt cuối: sản phẩm / pháp lý / tiến độ / dòng tiền / người nhà.
Bằng chứng đã mở: bảng hàng / CSBH / HĐMB / tiêu chuẩn / tour.
Bước tiếp: việc, người làm, thời hạn, điều kiện để quyết định.

Xử lý từ chối — hỏi trước, trả lời sau

Nhấn từng tình huống. Đi đúng 4 nhịp: ghi nhận → hỏi rõ → đưa bằng chứng → xin bước tiếp.

1 · Ghi nhận: “Em đồng ý đây không phải sản phẩm giá thấp.”

2 · Hỏi rõ: “Anh/chị đang so với dự án nào? Mình đang so tổng tiền hay giá/m², và hai căn có cùng sở hữu, thời điểm bàn giao, tiêu chuẩn hoàn thiện không?”

3 · Bằng chứng: Mở giá HĐMB gồm VAT & KPBT, mặt bằng, tiêu chuẩn bàn giao và tiến độ vốn của đúng hai căn. Không dùng giá quảng cáo khác cấu hình.

4 · Xin bước: “Nếu sau khi bóc bốn phần mà Greenera vẫn cao hơn giá trị anh/chị nhận được, em khuyên mình không mua. Mình so cùng em trong 5 phút nhé?”

Tránh: “chắc chắn tăng giá”, “rẻ nhất khu vực” hoặc tự tính một mức giá chưa có trong bảng.

1 · Ghi nhận: “Đúng, vị trí chỉ có giá trị nếu hợp hành trình sống của gia đình.”

2 · Hỏi rõ: “Anh/chị đi làm, đưa con đi học và thăm gia đình chủ yếu ở đâu? Mức thời gian di chuyển nào là chấp nhận được?”

3 · Bằng chứng: Mở vị trí 486 Ngọc Hồi và cho khách tự đối chiếu hành trình thật. Các mốc di chuyển trong booklet chỉ là mô tả của tài liệu dự án; không biến thành cam kết thời gian thực tế.

4 · Xin bước: “Nếu hành trình chính không khớp, mình dừng. Nếu khớp, ta mới xem tiếp căn và dòng tiền.”

1 · Ghi nhận: “Lo như vậy là đúng; đây là điểm phải kiểm tra trước giá.”

2 · Hỏi rõ: “Anh/chị lo chậm bàn giao, năng lực thực hiện hay điều khoản pháp lý?”

3 · Bằng chứng: Tài liệu nêu CĐT CTCP Tổng Bách Hóa, phát triển bởi Tân Hoàng Minh Group, tổng thầu Delta và bàn giao dự kiến Q4/2027.^BH File pháp lý scan chưa được nghiên cứu trích xuất nội dung; không dùng booklet để thay thế việc đọc hồ sơ/HĐMB.

4 · Xin bước: “Mình lập danh sách giấy tờ và điều khoản cần xem; chỉ khi đủ mới quyết định. Anh/chị muốn bắt đầu từ pháp lý hay tiến độ thực tế?”

Tránh: khẳng định “pháp lý hoàn hảo” hoặc “không có rủi ro”.

1 · Ghi nhận: “Đây là băn khoăn cần ưu tiên hơn ưu đãi.”

2 · Hỏi rõ: “Khoản trả hàng tháng tối đa nào vẫn an toàn? Thu nhập có biến động không? Anh/chị có quỹ dự phòng bao nhiêu tháng?”

3 · Bằng chứng: Chính sách nêu vay tối đa 70% tổng giá trị giao dịch gồm VAT, khoản vay đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất đến hết 31/12/2027 và ân hạn gốc trong thời gian hỗ trợ.^CS Lập thêm kịch bản lãi sau ưu đãi; không coi tỷ lệ vay tối đa là tỷ lệ nên vay.

4 · Xin bước: “Nếu kịch bản xấu vượt trần của gia đình, mình giảm ngân sách hoặc chưa mua. Mình tính thử con số an toàn trước nhé?”

1 · Ghi nhận: “Hoàn toàn hợp lý.”

2 · Hỏi rõ: “Anh/chị cần thêm thông tin hay chưa thoải mái với quyết định? Nếu chấm 10 điểm, phương án này đang ở mức mấy? Thiếu điều gì để tăng một điểm?”

3 · Bằng chứng: Chỉ mở đúng tài liệu cho điểm còn thiếu. Nếu câu trả lời chưa có, ghi thành câu hỏi mở và hẹn giờ trả bằng văn bản.

4 · Xin bước: “Mình thống nhất em xác minh [một việc] trước [giờ], rồi gọi lại 10 phút. Nếu không đạt, mình dừng.”

Tránh: ép bằng hạn giả hoặc “ngày mai tăng giá” khi chưa có văn bản.

1 · Ghi nhận: “Đây nên là quyết định chung.”

2 · Hỏi rõ: “Người nhà sẽ quan tâm nhất đến phần nào — công năng, pháp lý hay dòng tiền?”

3 · Bằng chứng: Chuẩn bị lại hai phương án, mỗi phương án một trang; không nhờ khách tự truyền đạt hàng chục con số.

4 · Xin bước: “Mình mời anh/chị ấy vào cuộc gọi 10–15 phút tối nay hay sáng mai? Em trình cả ưu và nhược để hai anh/chị cùng quyết.”

Tránh: xúi khách cọc trước rồi “về thuyết phục sau”.

1 · Ghi nhận: “Nên so trước khi mua.”

2 · Hỏi rõ: “Anh/chị muốn so ba tiêu chí nào? Tổng tiền, thời điểm nhận nhà, sở hữu, bàn giao hay tiện ích?”

3 · Bằng chứng: Dùng cùng một khung cho cả hai dự án; chỉ ghi số có tài liệu, không nói xấu đối thủ.

4 · Xin bước: “Em gửi anh/chị bảng so trống và điền phần Greenera bằng nguồn. Sau khi anh/chị điền dự án kia, mình cùng xem điểm đánh đổi.”

1 · Ghi nhận: “Đây là câu hỏi đúng, nhưng em không thể hứa lợi nhuận thị trường.”

2 · Hỏi rõ: “Anh/chị cần dòng tiền cho thuê hay tăng giá, và giữ trong bao lâu?”

3 · Bằng chứng: Tách rõ hỗ trợ cho thuê 1PN 480 triệu/căn theo CSBH khỏi tiền thuê thực tế; khoản hỗ trợ được trừ vào giá chưa VAT & KPBT khi ký HĐMB.^CS

4 · Xin bước: “Mình chỉ quyết định khi phương án vẫn chịu được kịch bản không có khách thuê ngay và không tăng giá như kỳ vọng.”

Tránh: dùng 20 triệu/tháng như một cam kết cho thuê sau 24 tháng.

Dẫn chứng cụ thể + câu chuyện 30 giây

Chỉ kể sau khi mở đúng nguồn. Các số đo bản đồ và giá rao phải được kiểm tra lại tại ngày tư vấn; không biến chúng thành cam kết.

Khách lo tiến độ thi công

Dẫn chứng dùng được: dự án khởi công ngày 10/03/2025; bài công bố thời điểm khởi công nêu giấy phép xây dựng số 1/GPXD ngày 08/01/2025. Booklet dự án ghi bàn giao dự kiến Q4/2027. Một trang đại lý được thu thập cuối 09/2026 nói phần móng hoàn thành 100% và phần thân “trên 60%”, nhưng không có ngày chụp và không tách số tầng SM1/SM2/SM3; vì vậy không được nói “đang xây đến tầng X” khi chưa có ảnh ngày hiện tại hoặc xác nhận chính thức.^TD^BH

Chuyện 30 giây: “Anh/chị lo tiến độ là đúng. Em không dùng một tấm ảnh cũ để nói đã lên tầng bao nhiêu. Hồ sơ công khai cho thấy dự án khởi công 10/03/2025 và booklet đặt mốc dự kiến Q4/2027; nguồn đại lý cuối tháng 9 chỉ mô tả móng xong, phần thân trên 60% nhưng không tách từng tòa. Khi gặp, em mở ảnh có ngày và HĐMB; thiếu dữ liệu nào mình ghi thiếu, không cọc theo lời nói.”

Khách chê vị trí xa

Dẫn chứng: booklet quảng bá khoảng 5 phút tới tổ hợp ga Ngọc Hồi/cầu Ngọc Hồi và 10 phút tới Hồ Hoàn Kiếm.^BH Kiểm tra Google Maps ngày 04/10/2026 từ 486 Ngọc Hồi cho kết quả tham khảo: khu vực ga Ngọc Hồi khoảng 5,0–5,9 km, 11–12 phút; vị trí cầu Ngọc Hồi khoảng 5,8–6,0 km, 12–13 phút; Hồ Hoàn Kiếm khoảng 12,2 km, 35 phút trong sáng Chủ nhật giao thông nhẹ. Cầu Ngọc Hồi đang thi công, đạt 22,36% giá trị hợp đồng tại 11/09/2026 và mục tiêu hoàn thành 08/2027; tổ hợp ga Ngọc Hồi lúc nghiên cứu vẫn ở giai đoạn đề xuất, chưa khởi công.^HT

Chuyện 30 giây: “Em không dùng câu ‘10 phút vào trung tâm’ như một bảo đảm. Bản đồ sáng Chủ nhật cho thấy từ dự án tới Hồ Hoàn Kiếm khoảng 12,2 km, 35 phút; tới khu ga khoảng 11–12 phút. Giá trị tương lai là cầu đang thi công và ga đang đề xuất, chứ hôm nay chưa thể tính như đã hoàn thành. Mình lấy đúng giờ đi làm của anh/chị để kiểm tra lại; không hợp hành trình thì dừng.”

Khách so giá với dự án lân cận

Bảng so snapshot giá chào T9–T10/2026:

Greenera SM3

97,7–128,3 triệu/m²

Bảng hàng sơ cấp; giá HĐMB gồm VAT & KPBT; đang xây, bàn giao dự kiến Q4/2027; booklet nêu sở hữu lâu dài.

BlueGem Tower

60,3–77,9 triệu/m²

Giá chào; đã cất nóc, kế hoạch bàn giao 2026 theo nguồn rao dự án.

Tứ Hiệp Plaza

66,5–77,6 triệu/m²

Giá rao T9/2026; cần kiểm tra tình trạng căn, diện tích tính giá và phần thuế/phí.

Rose Town 79 Ngọc Hồi

62,4–86,3 triệu/m²

Giá rao T9/2026; dự án đã bàn giao, có thể là hàng thứ cấp.

Caveat bắt buộc: đây là giá chào, không phải giá giao dịch; dự án khác trạng thái bàn giao và cách tính diện tích/VAT/phí có thể khác. Chỉ so sau khi quy về cùng cơ sở.^SS^BG

Chuyện 30 giây: “Nếu chỉ nhìn giá chào mỗi mét vuông, Greenera đang cao hơn các dự án lân cận như BlueGem, Tứ Hiệp Plaza hay Rose Town. Em không né điểm đó. Câu hỏi là phần chênh có đáng cho sở hữu lâu dài, sản phẩm mới, tiện ích và tiêu chuẩn bàn giao của anh/chị không. Mình quy về cùng diện tích thông thủy, cùng phần thuế phí và cùng thời điểm bàn giao; nếu vẫn không đáng, em khuyên không chọn.”

Khách lo pháp lý và uy tín đơn vị thực hiện

Dẫn chứng: booklet nêu sở hữu lâu dài; tài liệu dự án ghi CĐT là CTCP Tổng Bách Hóa, đơn vị phát triển Tân Hoàng Minh Group và tổng thầu Delta.^BH Tuy nhiên hồ sơ pháp lý trong bộ tài liệu là file scan chưa trích xuất nội dung; không được dùng tên thương hiệu thay cho việc đọc giấy tờ và HĐMB.

Chuyện 30 giây: “Tài liệu dự án ghi sở hữu lâu dài, CĐT là Tổng Bách Hóa, đơn vị phát triển Tân Hoàng Minh và tổng thầu Delta. Nhưng tên thương hiệu không thay hồ sơ pháp lý. Khi gặp, em mở danh mục giấy tờ và điều khoản HĐMB về quyền sở hữu, tiến độ, bàn giao và xử lý chậm. Thiếu một giấy tờ cần thiết thì em không đề nghị anh/chị cọc.”

Khách sợ mua hớ

Dẫn chứng an toàn: không dùng “giá khu vực đang tăng” để bảo đảm Greenera sẽ tăng. Thay vào đó, bóc đúng chính sách đang có: thanh toán sớm 50%/70%/95% có CK 8%/10%/15%; quà 200 triệu cho 1PN, 300 triệu cho 2PN/2PN sân vườn, 100 triệu cho nhóm 3–4PN; CK 3% khách Nam Hà Nội và 5% khách thân thiết nếu đủ điều kiện.^CS Các khoản trừ trên cơ sở giá chưa VAT & KPBT và điều kiện cộng đồng thời chưa được trích đủ, nên phải lấy bảng tính chính thức.

Chuyện 30 giây: “Em không thể chứng minh hôm nay là đáy giá, nên em không nói anh/chị sẽ lãi. Cách tránh mua hớ là lấy đúng giá của căn, trừ từng ưu đãi đủ điều kiện bằng văn bản, rồi so với ba dự án lân cận trên cùng cơ sở. Nếu con số sau cùng vẫn không đáng với nhu cầu và dòng tiền của mình, mình không mua.”

Chốt cọc có trách nhiệm

Một đề nghị rõ ràng, một đường lùi minh bạch.

Khi khách đã đủ điều kiện

Anh/chị đã chọn căn phù hợp, dòng tiền chịu được và các tài liệu chính đã được kiểm tra. Nếu admin xác nhận căn còn và chính sách đúng như mình vừa rà, em đề nghị mình thực hiện bước đặt cọc 50 triệu theo quy trình của CĐT để giữ quyền mua. Trước khi ký, mình đọc lại điều kiện cọc, lịch ký HĐMB trong 10 ngày và các trường hợp xử lý tiền cọc.

Mức cọc & thời hạn ký HĐMB theo CSBH quỹ trực tiếp CĐT tháng 9/2026.^CS

Khi còn một nút thắt

Em không muốn anh/chị cọc khi còn điểm chưa rõ. Mình ghi đúng một điều cần xác minh, hẹn giờ trả lời và chỉ quyết định sau khi có bằng chứng. Nếu kết quả không đúng kỳ vọng, em dừng đề xuất căn này.

Đây là cách giữ tốc độ mà không đánh đổi sự tin cậy.

6 dòng phải đọc lại trước khi khách chuyển cọc

Đúng sản phẩm: mã căn, tòa, tầng, diện tích, hướng và tiêu chuẩn hoàn thiện/thô.
Đúng giá: tổng giá trị, giá đã gồm/chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì, mọi khoản khác nếu có.
Đúng ưu đãi: điều kiện đủ, cách khấu trừ, thời hạn hiệu lực; không cộng cơ học các mức chưa xác nhận áp dụng đồng thời.
Đúng dòng tiền: cọc 50 triệu, ký HĐMB trong 10 ngày, số tiền từng mốc và nguồn vốn.
Đúng chứng từ: phiếu cọc/HĐMB, bên nhận tiền và nội dung chuyển khoản theo hướng dẫn chính thức đang có hiệu lực.
Đúng quyết định: tất cả người đồng quyết định đã hiểu rủi ro và đồng ý; nếu còn một điểm mơ hồ thì chưa chuyển tiền.

Được phép tạo tính cấp thiết khi…

Có xác nhận trạng thái căn thật
Chính sách có thời hạn bằng văn bản
Khách hiểu rõ bước cọc và HĐMB
Dòng tiền đã qua kịch bản xấu

Phải dừng chốt khi…

Khách chưa đọc điều kiện cọc
Người đồng quyết định vắng mặt
Số căn đang “CHECK ADMIN”
Khoản vay vượt sức chịu đựng

Cheat sheet dữ liệu

Dùng để tư vấn; mọi giá và tình trạng căn phải tái xác minh trước giao dịch.

SM3 · SEREN

25 tầng nổi + 2 tầng hầm; 276 căn, 12 căn/sàn.^BH
1PN 46,87 m²; 2PN 76,2–76,33 m²; 2PN sân vườn 88,49 m²; 3PN 98,64/110,96 m².^BH
Snapshot giá HĐMB gồm VAT & KPBT: 1PN 5,234–5,905 tỷ; 2PN 8,344–8,931 tỷ; 2PN sân vườn 8,644–10,555 tỷ; 3PN 11,785–13,761 tỷ.^BG

SM2 · LAVISH

30 tầng nổi + 2 tầng hầm; 324 căn, 12 căn/sàn.^BH
2PN 78 m²; 3PN 124–129 m²; 4PN 144–145 m²; Duplex 174–292 m².^BH
Mẫu giá duy nhất trích được: căn 08 tầng 3, 3PN 124,7 m² = 12,531 tỷ (~100,5 triệu/m²). Chưa có đủ bảng giá SM2 theo tầng/hướng.^BG

Ưu đãi quỹ CĐT

02 năm phí quản lý; quà 300 triệu cho 2PN/2PN sân vườn, 200 triệu cho 1PN, 100 triệu cho nhóm 3–4PN theo chương trình “Mùa trăng an cư”.^CS
CK 3% khách Nam Hà Nội đủ điều kiện; CK 5% khách thân thiết Tân Hoàng Minh đủ điều kiện.^CS
Thanh toán sớm: 95% CK 15%; 70% CK 10%; 50% CK 8% — theo điều kiện và mốc thời gian của chính sách.^CS

Bàn giao đáng nói

Kính hộp Low-E, khóa thông minh 5 tính năng, video doorphone, điều hòa âm trần 2 chiều.^TC
Thiết bị được nêu theo nhóm thương hiệu như Grohe/Toto, Hafele/Electrolux, Mitsubishi Heavy/Toshiba; danh mục có thể thay đổi bằng chất lượng tương đương.^TC
Một số trục căn SM2 và toàn bộ Duplex bàn giao thô; phải kiểm tra đúng căn.^TC

Điểm mở — phải nói thẳng với khách

Tòa SM1 IVY chưa có tài liệu chi tiết; con số 230 căn chỉ là phép trừ từ tổng quy mô, chưa được xác nhận chính thức.
File pháp lý dạng scan chưa trích xuất được nội dung; thông tin “sở hữu lâu dài” hiện dựa trên booklet.
Trang 6–7 CSBH quỹ CĐT và trang 4 quỹ chuyển nhượng chưa được đọc trong nghiên cứu; cần rà toàn văn trước giao dịch.
Bảng hàng có căn đã bán và căn yêu cầu CHECK ADMIN; không dùng snapshot để khẳng định tồn kho hiện tại.

Nguồn làm việc

Mở trực tiếp để đối chiếu trước mỗi buổi tư vấn.

BH · Tài liệu bán hàng tổng hợp — factsheet SM2/SM3, booklet Lavish/Seren. Mở thư mục Drive
BG · Bảng hàng & phương thức thanh toán — snapshot nghiên cứu ngày 03/10/2026. Mở Google Sheets
KHP · Listing web công ty — trích ngày 04/10/2026: 75 căn, gồm 68 căn còn hàng và 7 căn đã bán; trang không ghi giá đã gồm VAT/KPBT hay chưa. Mở trang dự án
CS · Chính sách bán hàng — CSBH quỹ trực tiếp CĐT tháng 9/2026; hiệu lực từ 03/09/2026 đến khi có chính sách thay thế. Mở thư mục chính sách
TC · Tiêu chuẩn bàn giao — căn hoàn thiện và căn bàn giao thô. Mở tài liệu
TD · Tiến độ công khai — bài khởi công ngày 10/03/2025 và nguồn đại lý mô tả tiến độ phần móng/phần thân, nhưng chưa có số tầng từng tòa được xác minh chính thức. Bài khởi công · Mô tả tiến độ đại lý
HT · Hạ tầng khu vực — tình trạng cầu Ngọc Hồi và đề xuất tổ hợp ga Ngọc Hồi, kiểm tra 04/10/2026. Tiến độ cầu · Đề xuất tổ hợp ga
SS · Giá chào lân cận — snapshot T9–T10/2026; đây là giá rao, không phải giao dịch thực tế. BlueGem Tower · Tứ Hiệp Plaza · Rose Town
360 · Tour dự án — 11 scene tổng thể, tiện ích, cầu cảnh quan, cổng và sảnh. Mở tour 360°

Dữ liệu nghiên cứu ngày 03–04/10/2026. Đây là công cụ chuẩn bị tư vấn, không thay thế bảng hàng, chính sách và hồ sơ pháp lý có hiệu lực tại thời điểm ký.